Erbschaft & Schenkung
Ein Haus auf Mallorca erben oder verschenken: die Ermäßigung ist real, und sie hat Bedingungen
Seit 2023 fällt auf den Balearen in Spanien faktisch keine Erbschaftsteuer mehr zwischen Eltern, Kindern und Ehepartnern an, und seit Juli 2025 gilt dasselbe für Schenkungen. Die Steuer Ihres Wohnsitzlandes bleibt davon unberührt. Die Ermäßigung ist großzügig und an Bedingungen geknüpft. Man verliert sie durch Nichterklärung, durch den falschen Wert in der Urkunde oder durch die falschen regionalen Regeln. Wir planen die Übertragung und erklären sie vom Ausland aus.
Trifft das auf Sie zu?
- Sie erben eine Immobilie auf Mallorca und leben in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder anderswo.
- Sie möchten Ihren Kindern zu Lebzeiten ein Haus übertragen und wissen, was es kostet.
- Sie besitzen hier Eigentum und möchten, dass Ihr Testament und Ihre Nachfolge im Heimatland zusammenpassen.
Was das spanische Recht verlangt
Im Erbfall gewähren die balearischen Regeln Abkömmlingen, Ehepartnern und Verwandten in aufsteigender Linie eine Ermäßigung der Steuerschuld um 100 %, ohne Obergrenze. Für Geschwister, Nichten und Neffen beträgt die Ermäßigung 50 %, wenn der Erblasser keine Abkömmlinge hinterlassen hat, sonst 25 %. Der Wert von Immobilien muss in der Urkunde angegeben werden und darf ihren tatsächlichen Wert nicht übersteigen. Die Erklärungspflicht bleibt auch bei einem Ergebnis von null bestehen.
Seit dem 25. Juli 2025 genießen Schenkungen unter Lebenden einen Abzug von 100 % für Ehepartner, Verwandte in aufsteigender Linie und Abkömmlinge, 60 % für Geschwister, Nichten und Neffen und 35 % für Verschwägerte. Bei Immobilienschenkungen darf der Wert in der Urkunde den um 20 % erhöhten Referenzwert nicht übersteigen. Tut er es, wird die Vergünstigung nicht gestrichen, sondern auf eine deutlich kleinere Ermäßigung herabgestuft.
Nichtansässige Erben und Beschenkte können die balearischen Regeln anwenden, wenn die Immobilie auf den Inseln liegt. Die Erklärung wird bei der staatlichen Finanzverwaltung eingereicht, nicht bei der balearischen Agentur, was das Verfahren ändert, nicht aber das Ergebnis.
Die Ermäßigung erfasst weder die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal), die an die Gemeinde zu zahlen bleibt, noch die eigene Steuer des Schenkers: Wer eine Immobilie verschenkt, muss den Veräußerungsgewinn erklären, wie bei einem Verkauf. Im Erbfall entsteht kein solcher Gewinn.
Das balearische Recht kennt außerdem Erbfolgeverträge (pactos sucesorios), durch die Eigentum zu Lebzeiten des Übergebers mit der steuerlichen Behandlung einer Erbschaft übergeht. Ob ein deutscher Erbvertrag dieselbe Behandlung erhält, ist nicht geklärt und bedarf einer Einzelfallprüfung.
Die deutsche Seite bleibt bestehen. Zwischen Spanien und Deutschland gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaften und Schenkungen. Lebt der Erblasser oder der Erbe in Deutschland, erfasst die deutsche Erbschaftsteuer in der Regel das gesamte Vermögen weltweit, also auch das Haus auf Mallorca, mit persönlichen Freibeträgen von derzeit 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 Euro je Kind. Eine spanische Steuer wird nach § 21 ErbStG angerechnet, aber bei einer Ermäßigung von 100 % gibt es nichts anzurechnen. Deutsche Staatsangehörige bleiben nach einem Wegzug in der Regel noch fünf Jahre unbeschränkt erbschaftsteuerpflichtig. Österreich erhebt seit 2008 keine Erbschaft- und Schenkungsteuer mehr, in der Schweiz ist sie Sache der Kantone.
Fristen: sechs Monate ab dem Todestag, verlängerbar um weitere sechs, wenn innerhalb der ersten fünf beantragt; dreißig Arbeitstage (ohne Samstage) ab der Urkunde bei Schenkungen. Eine verspätete Abgabe bei einer Steuer von null ist kein kleines Versäumnis, denn sie gefährdet die Ermäßigung selbst.
Was wir für Sie tun
- Planung vor der Unterschrift: der in der Urkunde anzugebende Wert im Verhältnis zum Referenzwert, der Verwandtschaftsgrad jedes Empfängers und welche regionalen Regeln gelten.
- Die Wahl zwischen Schenkung, Erbfolgevertrag und Testament, mit dem Veräußerungsgewinn des Schenkers und der Gemeindesteuer im Vergleich.
- Abstimmung mit Ihrer Nachfolge im Heimatland: die EU-Erbrechtsverordnung, die Rechtswahl in Ihrem Testament und die Anerkennung ausländischer Urkunden.
- NIE für jeden Erben, die Erbschafts- oder Schenkungsurkunde vor einem spanischen Notar und die Einreichung der Steuererklärungen vom Ausland aus.
- Eintragung der Immobilie auf den Namen des Erben und die Erklärung zur gemeindlichen Wertzuwachssteuer.
Was wir von Ihnen brauchen
Senden Sie uns die Unterlagen per E-Mail oder über den sicheren Link, den Sie nach dem ersten Gespräch erhalten. Wir sagen Ihnen genau, was noch fehlt.
- Die Sterbeurkunde und das Testament oder die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen, mit Apostille bei Ausstellung im Ausland.
- Die Kaufurkunde der Immobilie und der IBI-Bescheid.
- Pass und NIE jedes Erben oder Beschenkten, oder wir beantragen die NIE.
- Eine Ansässigkeitsbescheinigung jedes Empfängers.
- Bei einer Schenkung: der Referenzwert der Immobilie für das laufende Jahr, den wir beschaffen.
Fristen
| Zeitraum | Erklärung | Wer |
|---|---|---|
| Innerhalb von 6 Monaten nach dem Todesfall | Erbschaftsteuererklärung | Jeder Erbe, auch bei einer Steuer von null. Verlängerbar um sechs Monate, wenn in den ersten fünf beantragt. |
| Innerhalb von 30 Arbeitstagen (ohne Samstage) | Schenkungsteuererklärung | Der Empfänger, ab dem Datum der Urkunde |
| Innerhalb von 6 Monaten nach dem Todesfall | Gemeindliche Wertzuwachssteuer | Jeder Erbe, der eine Immobilie (städtisches Grundstück) erhält |
Häufige Fragen
Ich lebe in Deutschland und erbe das Haus meiner Eltern auf Mallorca. Zahle ich spanische Erbschaftsteuer?
In den meisten Fällen nicht. Als Abkömmling können Sie die balearische Ermäßigung von 100 % anwenden, unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Sie müssen aber innerhalb von sechs Monaten erklären und den richtigen Wert in der Urkunde angeben. Die gemeindliche Wertzuwachssteuer bleibt zu zahlen. Die deutsche Erbschaftsteuer ist eine eigene Frage, siehe die nächste Antwort.
0 € in Spanien heißt nicht 0 € in Deutschland: Was gilt für die deutsche Erbschaftsteuer?
Die balearische Ermäßigung wirkt nur auf die spanische Steuer. Da es zwischen Spanien und Deutschland kein Abkommen für Erbschaften gibt, besteuert Deutschland in der Regel den gesamten Erwerb einschließlich der Immobilie auf Mallorca, wenn der Erblasser oder der Erbe in Deutschland lebt. Oberhalb der Freibeträge, derzeit 500.000 Euro für Ehepartner und 400.000 Euro je Kind, fällt deutsche Steuer an, und weil in Spanien nichts gezahlt wurde, gibt es nach § 21 ErbStG nichts anzurechnen. Bei Schenkungen kommt hinzu, dass die spanische Steuer des Schenkers auf seinen Veräußerungsgewinn keine Schenkungsteuer ist. Diese Seite sollte mit Ihrem deutschen Steuerberater abgestimmt werden. In Österreich gibt es seit 2008 keine Erbschaftsteuer, in der Schweiz entscheidet der Kanton.
Ist es günstiger, das Haus jetzt zu verschenken oder im Testament zu hinterlassen?
Für den Empfänger ist die Steuer inzwischen in beiden Fällen null. Der Unterschied liegt auf Ihrer Seite: Bei einer Schenkung müssen Sie den Veräußerungsgewinn des Hauses erklären, wie bei einem Verkauf; bei einer Erbschaft nicht. Bei lange gehaltenen Immobilien kann dieser Gewinn erheblich sein. Ein balearischer Erbfolgevertrag kann einen Mittelweg bieten.
Mein Testament ist deutsch. Gilt es in Spanien?
Grundsätzlich ja, nach der EU-Erbrechtsverordnung, und es kann deutsches Recht für Ihren gesamten Nachlass wählen. Die spanischen Schritte sind trotzdem zu erledigen: die Urkunde hier, die Erklärungen, die Eintragung. Das übernehmen wir.
Was, wenn wir die Sechsmonatsfrist verpassen?
Beantragen Sie die Verlängerung innerhalb der ersten fünf Monate. Ist die Frist abgelaufen, kann die Erklärung noch abgegeben werden, aber die Ermäßigung kann gefährdet sein, und es fallen Zuschläge an. Melden Sie sich bei uns, sobald der Erbfall eintritt.
Rechtsgrundlagen: Decreto ley 4/2023 vom 18. Juli; Ley 11/2023; Ley 6/2025, balearisches Haushaltsgesetz, mit Wirkung ab 25. Juli 2025; Ley 8/2022 über die freiwillige vertragliche Erbfolge; Ley 29/1987 über die Erbschaft- und Schenkungsteuer; Verordnung (EU) 650/2012; für die deutsche Seite §§ 2, 16 und 21 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls. Zuletzt geprüft: 18. September 2026.
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