Ist Mallorca ein Steuerparadies? Was nichtansässige Eigentümer wirklich zahlen

Die kurze Antwort

Nein. Mallorca gehört zu Spanien und zur Europäischen Union, und wer hier eine Immobilie besitzt, wird beim Kauf, beim Halten, beim Vermieten und beim Verkauf besteuert, gleich in welchem Land er wohnt. Auch auf den Inseln gilt die spanische Mehrwertsteuer zum Regelsatz von 21 %. Der Ruf der Insel beruht nicht auf einem Niedrigsteuerregime, sondern auf zwei balearischen Vergünstigungen, bei Erbschaft und Schenkung sowie für Zuzügler, die zum Arbeiten kommen, und auf einem Vermögensteuer-Freibetrag, der höher ist als der staatliche.

Der Rest dieses Beitrags begleitet den Eigentümer durch die vier Phasen, mit den Zahlen, die wir verwenden, und endet mit einem Rechenbeispiel.

Ist Mallorca anders als das übrige Spanien?

Weniger, als die meisten denken. Die Balearen gehören zum gemeinsamen spanischen Steuersystem. Anders als die Kanarischen Inseln haben sie keine eigene indirekte Steuer und keine Niedrigsteuerzone, und anders als das Baskenland und Navarra erheben sie ihre Steuern nicht selbst. Die Regionalregierung kann nur einige der vom Staat abgetretenen Steuern anpassen, vor allem Grunderwerbsteuer, Vermögensteuer sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer. Daher kommen die Unterschiede, von denen man hört.

Für Nichtansässige ist die Einkommensteuer auf das Haus oder die Miete eine staatliche Steuer mit festen Sätzen, die die Inseln nicht ändern können. Spanien nimmt außerdem am automatischen Austausch von Finanzkontendaten teil, ein spanisches Bankkonto wird also an die Steuerbehörde Ihres Heimatlandes gemeldet. Auch eine ausländische Gesellschaft, die das Haus hält, entgeht dem nicht: Sie kann eine jährliche Sondersteuer von 3 % des Katasterwerts auslösen, wie wir in Mallorca-Immobilie über eine LLC oder eine ausländische Gesellschaft halten erklären.

Beim Kauf

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt Grunderwerbsteuer (ITP) nach den balearischen Stufen an: 8 % auf die ersten 400.000 Euro, 9 % bis 600.000, 10 % bis eine Million, 12 % bis zwei Millionen und 13 % darüber. Jeder Satz gilt nur für seine Stufe. Bemessungsgrundlage ist der vom Katasteramt festgelegte Referenzwert oder der Kaufpreis, wenn er höher ist. Bei einem Haus für 1,5 Millionen Euro sind das 150.000 Euro, also zehn Prozent des Preises, vor Notar, Grundbuch und Anwalt.

Bei einem Neubau vom Bauträger fallen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer und 1,5 % Stempelsteuer (AJD) an. In beiden Fällen ist das Geld einmal bezahlt und kommt nicht zurück. Es gehört deshalb in die Kalkulation des Angebots.

Was wir vor und nach der Urkunde prüfen, steht auf unserer Seite Immobilienkauf und -verkauf.

Jedes Jahr, solange Sie Eigentümer sind

Ein nichtansässiger Eigentümer gibt jedes Jahr das Modelo 210 ab, auch wenn das Haus nie vermietet wird. Das spanische Recht unterstellt der selbst genutzten Immobilie ein fiktives Einkommen: 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, sonst 2 %. Als Einwohner Deutschlands, Österreichs oder eines anderen EU- oder EWR-Staats zahlen Sie darauf 19 %, Einwohner der Schweiz 24 %. Bei einem Katasterwert von 300.000 Euro sind das 627 Euro im Jahr zu 19 % oder 792 Euro zu 24 %. Die Beträge sind überschaubar. Teuer wird es erst, wenn sie nicht erklärt werden.

Die Gemeinde erhebt auf denselben Katasterwert die Grundsteuer IBI, und die meisten Gemeinden zusätzlich eine Müllgebühr.

Die Vermögensteuer überrascht deutsche Eigentümer am meisten, weil sie in Deutschland seit 1997 nicht mehr erhoben wird. In Spanien gibt es sie, und Nichtansässige zahlen sie auf ihr spanisches Vermögen, vor allem das Haus und das spanische Bankkonto. Der staatliche Freibetrag liegt bei 700.000 Euro. Nichtansässige können aber die balearischen Regeln wählen, mit einem Freibetrag von drei Millionen Euro. Die Wahl wird in der Erklärung ausgeübt, deshalb geben wir sie auch dann ab, wenn nichts zu zahlen ist. Oberhalb von drei Millionen kann die staatliche Solidaritätsabgabe auf große Vermögen einen Teil der regionalen Ersparnis wieder abschöpfen. Umgekehrt kann die Obergrenze für Einkommen- und Vermögensteuer zusammen, die der Tribunal Supremo auch Nichtansässigen zugesteht, die Last senken. Das muss man durchrechnen, nicht schätzen.

Wenn Sie vermieten

Mieteinkünfte werden einmal im Jahr mit dem Modelo 210 erklärt, im April des Folgejahres. Einwohner der EU und des EWR zahlen 19 % auf die Miete abzüglich der Ausgaben. Für Einwohner der Schweiz, des Vereinigten Königreichs und anderer Drittstaaten gelten 24 %, und das Finanzamt wendet sie auf die Bruttomiete an. Ein Urteil der Audiencia Nacional von 2025 hat auch ihnen den Abzug der Ausgaben zugestanden; es liegt jetzt beim Tribunal Supremo, der Ausgang ist offen. Die Ferienvermietung braucht außerdem eine Lizenz und bringt die Touristensteuer mit sich.

Die Regeln stehen auf unserer Seite Ferienvermietung. Wenn Sie ein Haus mit bestehender Lizenz prüfen, lesen Sie was vor dem Kauf mit Ferienvermietungslizenz zu prüfen ist, und zur Frage der Ausgaben die Erstattung für Vermieter außerhalb der EU.

Beim Verkauf

Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie an das Finanzamt ab. Das ist eine Vorauszahlung, nicht die Steuer. Die Steuer beträgt 19 % des Gewinns, für alle Nichtansässigen, gleich aus welchem Land, und die 3 % werden in einer Erklärung angerechnet, die der Verkäufer abgeben muss. Übersteigen sie die Steuer, wird die Differenz erstattet, aber nur auf Antrag.

Die Gemeinde erhebt zusätzlich ihre Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die plusvalía municipal. Sie entfällt, wenn der Boden nicht an Wert gewonnen hat, das muss aber nachgewiesen werden, und bei einem nichtansässigen Verkäufer haftet der Käufer dafür. Deshalb wird in der Urkunde meist ein Teil des Preises zurückbehalten.

Den gesamten Ablauf, mit einem Vergleich zweier Verkäufer, finden Sie in Haus auf Mallorca verkaufen: 3 % Einbehalt, kommunale Steuer und Erstattung.

Wo die Balearen tatsächlich großzügig sind

Erstens bei Erbschaft und Schenkung. Nach balearischem Recht erhalten Ehegatten, Kinder und Eltern eine Ermäßigung von 100 % auf die Erbschaftsteuer, ohne Obergrenze, und seit dem 25. Juli 2025 einen Abzug von 100 % auf Schenkungen zu Lebzeiten. Nichtansässige Erben und Beschenkte können diese Regeln anwenden, wenn die Immobilie auf den Inseln liegt. Die Ermäßigung hat Bedingungen: Der Wert in der Urkunde darf den tatsächlichen Wert nicht übersteigen, die Erklärung muss fristgerecht abgegeben werden, auch wenn null herauskommt, und die plusvalía municipal bleibt zu zahlen. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten muss der Schenker außerdem seinen eigenen Wertzuwachs versteuern.

Für deutsche Familien ist der wichtigste Punkt ein anderer: Lebt der Erblasser oder der Erbe in Deutschland, besteuert Deutschland den Erwerb auch dann, wenn das Haus auf Mallorca steht. Ein Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaftsteuer gibt es zwischen beiden Ländern nicht. Die deutsche Steuer wird um die spanische gemindert, und wenn in Spanien nichts anfällt, gibt es auch nichts anzurechnen. Die balearische Ermäßigung spart dann spanische Steuer, aber keine deutsche.

Zweitens das Beckham-Regime für Menschen, die zum Arbeiten herziehen. Im Jahr des Zuzugs und in den fünf folgenden Jahren werden spanische Arbeitseinkünfte bis 600.000 Euro pauschal mit 24 % besteuert, und die meisten ausländischen Einkünfte bleiben außerhalb der spanischen Steuer. Für Ruheständler und reine Vermögensverwalter gilt es nicht, und es muss innerhalb von sechs Monaten nach der Anmeldung zur Sozialversicherung beantragt werden.

Die Ermäßigung erklären wir auf der Seite Erbschaft und Schenkung, das Regime auf der Seite Beckham-Regelung, und die Fehler, die den Status kosten, in fünf Fehler bei der Beckham-Regelung.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir ein Haus, das für 1.200.000 Euro gekauft wurde, mit einem Katasterwert von 300.000 Euro, von der Familie im Sommer genutzt und nie vermietet.

• Beim Kauf: Grunderwerbsteuer von 32.000 Euro auf die ersten 400.000, 18.000 auf die nächsten 200.000, 40.000 auf die nächsten 400.000 und 24.000 auf die letzten 200.000. Insgesamt 114.000 Euro, 9,5 % des Preises, einmalig.
• Jedes Jahr: Modelo 210 auf das fiktive Einkommen, 627 Euro für einen Eigentümer mit Wohnsitz in der EU oder im EWR und 792 Euro bei Wohnsitz anderswo, dazu die örtliche IBI und die Müllgebühr.
• Vermögensteuer: Das spanische Vermögen liegt über dem staatlichen Freibetrag von 700.000 Euro und unter dem balearischen von drei Millionen. Mit der in der Erklärung ausgeübten balearischen Wahl ist nichts zu zahlen, aber die Wahl muss ausgeübt werden.
• Beim Verkauf: 3 % des Preises behält der Käufer ein, dazu 19 % Steuer auf den Gewinn, abgerechnet in einer Erklärung, wie im Beitrag zum Verkauf.

Das sind Beispiele mit einfachen Annahmen. Ein echter Fall hängt vom Referenzwert, den Anschaffungskosten, der Nutzung des Hauses und dem Herkunftsland des Eigentümers ab.

Wie lange Sie bleiben, ändert die Antwort

Ein Haus hier zu besitzen macht Sie nicht zum spanischen Steuerresidenten. Das tun mehr als 183 Tage in Spanien in einem Kalenderjahr, und es kann auch der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen tun. Ein Ansässiger wird mit dem Welteinkommen und, oberhalb des Freibetrags, mit dem weltweiten Vermögen besteuert, das ist eine andere Rechnung als alles oben Genannte. Wenn Sie nahe an der Grenze liegen, beginnen Sie mit wie die Tage in Spanien die steuerliche Ansässigkeit bestimmen, und wenn Sie einen Umzug planen, mit unserer Seite Umzug nach Mallorca.

Was das für Sie bedeutet

• Spanien ist kein Niedrigsteuerland und nimmt am automatischen Austausch von Finanzkontendaten mit anderen Staaten teil. Eine Mallorca-Immobilie über eine Gesellschaft in einem Niedrigsteuerland zu halten, bringt in der Regel mehr Kosten und Meldepflichten als Ersparnis.
• Für den Sommergast besteht die laufende Last vor allem aus kommunalen Abgaben und einem überschaubaren Modelo 210. Bei größeren Vermögen liegt das meiste Geld in der Wahl der balearischen Vermögensteuerregeln.
• Die echten Vorteile sind die Nachfolgeplanung innerhalb der Familie und, für Zuzügler mit Arbeitsvertrag, das Beckham-Regime. Beides hängt von der richtigen Reihenfolge ab.
• Ihr Heimatland hört nicht auf, Sie zu besteuern, weil Sie hier ein Haus besitzen. Die deutsche und die spanische Seite müssen zusammen geplant werden.

Wenn Ihr spanisches Vermögen 700.000 Euro übersteigt, beginnen Sie mit unserer Seite zur Vermögensteuer. Die Jahreserklärung erläutern wir unter Modelo 210, die Familienregeln unter Erbschaft und Schenkung.

Rechtsgrundlagen: Artikel 8, 9 und 10 des balearischen Decreto Legislativo 1/2014 über die abgetretenen Steuern; Ley 19/1991 über die Vermögensteuer; Ley 38/2022, Solidaritätsabgabe auf große Vermögen; Artikel 24, 25 und 31 des spanischen Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtansässigen (Real Decreto Legislativo 5/2004); Artikel 85 und 93 der Ley 35/2006 (Einkommensteuer); Ley 6/2025 vom 23. Juli (balearische Erbschaft- und Schenkungsteuer); Urteile des Tribunal Supremo 1372/2025 und 1402/2025; § 21 ErbStG.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls.