Ihr Haus auf Mallorca über eine LLC oder eine ausländische Gesellschaft halten: was es in Spanien kostet

Die Sondersteuer auf Immobilien ausländischer Gesellschaften

Eine außerhalb Spaniens ansässige Gesellschaft mit spanischem Grundbesitz zahlt jährlich eine Sondersteuer von 3 % des Katasterwerts, den sogenannten gravamen especial, erklärt im Januar für das Vorjahr auf dem Modelo 213. Die Steuer soll verhindern, dass sich Privatpersonen hinter einer ausländischen Gesellschaft verbergen, und sie gilt, sofern keine Befreiung greift.

Die wichtigsten Befreiungen betreffen Gesellschaften, die sich auf ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Auskunftsklausel berufen können und deren letztlich beteiligte natürliche Personen bekannt und in Spanien oder in einem Abkommensstaat ansässig sind, Gesellschaften mit einer echten Geschäftstätigkeit jenseits der Vermögensverwaltung sowie börsennotierte Gesellschaften. Wer eine Befreiung in Anspruch nimmt, muss das Modelo 213 in der Regel trotzdem abgeben und die Personen hinter der Gesellschaft benennen.

Eine US-LLC mit nur einem Gesellschafter, die für Zwecke der US-Bundessteuer als transparent gilt, wird nicht immer als selbst abkommensberechtigt behandelt. Die Befreiung darf man nicht voraussetzen, sie muss anhand der konkreten Struktur geprüft werden.

Was die Gesellschaft sonst noch ändert

• Keine fiktive Einnahme, aber auch keine Entlastung. Eine Gesellschaft gibt kein Modelo 210 für eine fiktive Einnahme ab, denn diese gilt nur für natürliche Personen. Wird die Immobilie vermietet, erklärt die Gesellschaft die Mieteinkünfte. Die Ersparnis bei der fiktiven Einnahme ist meist viel geringer als die Sondersteuer von 3 %.
• Die Vermögensteuer bleibt. Anteile an einer Gesellschaft, deren Vermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht, gelten für die Vermögensteuer der Nichtansässigen als spanisches Vermögen. Das Haus in eine Gesellschaft einzubringen, nimmt es nicht aus der Steuer heraus.
• Der Verkauf der Anteile wird in Spanien besteuert. Der Gewinn aus Anteilen an einer Gesellschaft, deren Wert überwiegend auf spanischen Immobilien beruht, ist spanische Einkunft, und die meisten Abkommen, auch die mit Deutschland und den Vereinigten Staaten, erlauben Spanien die Besteuerung.
• Die Grunderwerbsteuer kann den Anteilen folgen. Wer die Kontrolle über eine Gesellschaft erwirbt, deren Vermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht, kann so besteuert werden, als hätte er die Immobilie selbst gekauft, wenn das Finanzamt im Anteilskauf eine Umgehung der Grunderwerbsteuer sieht.
• Mehr Verwaltungsaufwand, jedes Jahr. Die Gesellschaft braucht eine spanische Steuernummer, ihre Abschlüsse müssen die Bewertung der Anteile tragen, und der Notar fragt bei der Beurkundung nach den wirtschaftlich Berechtigten.

Das Erbschaftsargument

Als Grund für eine Gesellschaft wird meist die Erbschaft genannt. Das Halten über eine ausländische Gesellschaft kann ändern, welches Land den Nachlass besteuert und wie. Mit der balearischen Ermäßigung von 100 % für Ehepartner, Kinder und Eltern ist die spanische Erbschaftsteuer, die eine Gesellschaft vermeiden könnte, aber oft ohnehin null. Da es zwischen Spanien und Deutschland kein Abkommen für Erbschaften gibt, besteuert Deutschland dort ansässige Erben in der Regel ohnehin mit ihrem gesamten Erwerb, unabhängig von der Struktur, und ohne spanische Steuer gibt es nichts anzurechnen. Die Gesellschaft leistet selten mehr als Direktbesitz, ein Testament und eine klare Rechtswahl.

Wann eine Gesellschaft sinnvoll ist

• Ein Vermietungsgeschäft mit eigener Organisation, eigenem Personal oder eigener Verwaltung, nicht ein einzelnes Ferienhaus.
• Mehrere Immobilien, die gemeinsam mit anderen Investoren gehalten werden und bei denen eine Gesellschaft Eigentum und Ausstieg leichter macht.
• Ein konkreter erbrechtlicher oder familiärer Grund in Ihrem Heimatland, der vor dem Kauf auf beiden Seiten geprüft wurde.

Für ein selbst genutztes Haus ist der Direktbesitz, oft gemeinsam mit dem Ehepartner, in der Regel einfacher und günstiger. Wer eine Immobilie auf Mallorca bereits über eine Gesellschaft hält, steht vor der Frage, ob er die Struktur beibehält, umbaut oder auflöst. Jeder Weg hat eigene Steuerkosten, die vor jeder Unterschrift beziffert werden sollten.

Wenn Sie in Spanien leben und über eine LLC investieren

Dieser Beitrag betrifft Immobilien von Nichtansässigen. Für in Spanien Ansässige, die ihre Kapitalanlagen über eine US-LLC halten, stellen sich andere Fragen: die Ansässigkeit der Gesellschaft selbst, die Hinzurechnungsbesteuerung und das Modelo 720. Die Partner haben diesen Fall ausführlich in US-LLC und steuerliche Ansässigkeit in Spanien auf der Website von Lexon untersucht.

Rechtsgrundlagen: Artikel 13 und 40 bis 45 des konsolidierten Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtansässige (Real Decreto Legislativo 5/2004); Artikel 5 der Ley 19/1991 über die Vermögensteuer; Artikel 338 der Ley 6/2023 über die Wertpapiermärkte; Doppelbesteuerungsabkommen Spaniens mit Deutschland (2011) und den Vereinigten Staaten (1990, geändert durch das Protokoll von 2013).

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