Ferienvermietung
Ferienvermietung auf Mallorca: Lizenz und Steuer, aus einer Hand
Die Vermietung an Touristen auf Mallorca ruht auf zwei Ebenen: der regionalen Lizenz, ETV genannt, und der spanischen Steuer auf die Einkünfte. Die meisten Probleme entstehen, wenn man beide getrennt behandelt. Wir prüfen die Lizenz vor dem Kauf, halten die Registrierungen in Ordnung und erklären die Mieteinkünfte jedes Jahr.
Trifft das auf Sie zu?
- Sie kaufen ein Haus auf Mallorca, das mit Ferienvermietungslizenz angeboten wird, und möchten wissen, ob die Lizenz echt, gültig und übertragbar ist.
- Sie vermieten bereits eine lizenzierte Immobilie und brauchen die jährlichen Erklärungen und die Plattformregistrierung in Ordnung.
- Sie haben ein Schreiben der Tourismusinspektion erhalten.
Was das spanische Recht verlangt
Die touristische Vermietung auf den Inseln richtet sich nach der Ley 8/2012 über den Tourismus auf den Balearen in der geltenden Fassung. Die Tätigkeit beruht auf einer verantwortlichen Erklärung beim Consell de Mallorca, der Eintragung ins Inselregister und dem Halten von Gästeplätzen (plazas turísticas) für die Wohnung. Die Immobilie muss in einer zugelassenen Zone liegen. In der Gemeinde Palma ist die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verboten.
Neue Lizenzen werden nicht erteilt. Der Erwerb von Gästeplätzen ist seit dem Decreto ley 3/2022 und der Ley 3/2022 ausgesetzt, und das Decreto ley 4/2025 knüpft die Freigabe neuer Plätze an eine Tragfähigkeitsprüfung, die zum Datum dieser Seite für Wohnungen auf Mallorca keine Plätze freigegeben hat. Jedes Angebot, „eine neue Lizenz zu besorgen“, sollte daran gemessen werden, bevor Geld fließt.
Der gangbare Weg ist der Kauf einer Immobilie, die bereits eine Lizenz hat. Die Lizenz haftet an der Wohnung, nicht am Eigentümer, und der Käufer führt die Tätigkeit fort, indem er dem Consell den Eigentümerwechsel anzeigt, sofern die Eintragung gültig ist und kein Verfahren anhängig ist.
Seit dem 1. Juli 2025 braucht jede Kurzzeitvermietung zusätzlich eine nationale Registrierungsnummer, die über die digitale Anlaufstelle für Vermietungen beantragt wird. Plattformen müssen Anzeigen ohne diese Nummer entfernen. Die Nummer ersetzt die ETV nicht: Beides ist erforderlich.
Die Vermarktung touristischer Aufenthalte ohne die Erklärung ist ein sehr schwerer Verstoß. Das Decreto ley 4/2025 hat die Bußgelder angehoben: bis zu 500.000 Euro für sehr schwere Verstöße, bis zu 50.000 Euro für schwere, etwa Werbung ohne Registrierungsnummer, Überschreitung der Plätze oder Verstöße gegen die Gästemeldepflicht, und bis zu 5.000 Euro für leichte.
Die Einkünfte werden auf dem Modelo 210 erklärt. Seit der Reform von 2026 werden Mieteinkünfte mit Steuerschuld einmal jährlich erklärt, zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres. In der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige ziehen Aufwendungen ab; bei allen anderen veranlagt das Finanzamt die Bruttoeinkünfte, eine Auffassung, die die Audiencia Nacional im Juli 2025 in einem noch nicht rechtskräftigen Urteil verworfen hat. Die von den Gästen erhobene Tourismusabgabe (Touristensteuer) hat ihre eigene Abrechnung.
Was wir für Sie tun
- Prüfung der Lizenz vor dem Kauf mit Einsicht in die Verwaltungsakte: Eintragung, Plätze, Form, zugelassene Zone und anhängige Verfahren, mit schriftlichem Bericht.
- Gewährleistungsklauseln im Vorvertrag und in der Kaufurkunde, damit die Gültigkeit der Lizenz eine wesentliche Bedingung des Kaufs ist.
- Anzeige des Eigentümerwechsels beim Consell de Mallorca und, bei Wohnungen in Wohnungseigentum, Verlängerung der Eintragung.
- Beantragung der nationalen Registrierungsnummer und Anpassung Ihrer Anzeigen an die Informationspflichten.
- Jährliche Erklärung der Mieteinkünfte auf dem Modelo 210, mit ausgefüllter Anlage der abzugsfähigen Aufwendungen, soweit Sie dazu berechtigt sind, sowie die Erklärungen zur Tourismusabgabe.
- Verteidigung in Bußgeldverfahren und Rechtsbehelfe vor Behörden und Gerichten.
Was wir von Ihnen brauchen
Senden Sie uns die Unterlagen per E-Mail oder über den sicheren Link, den Sie nach dem ersten Gespräch erhalten. Wir sagen Ihnen genau, was noch fehlt.
- Beim Kauf: das Exposé, die Lizenznummer des Verkäufers und die Katasterreferenz.
- Bei bestehender Vermietung: die ETV-Eintragung, die nationale Registrierungsnummer, falls vorhanden, und die Plattformabrechnungen des Jahres.
- Rechnungen für Reinigung, Verwaltung, Nebenkosten, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Reparaturen.
- Die NIE jedes Eigentümers und eine Ansässigkeitsbescheinigung.
- Jedes Schreiben der Tourismusinspektion mit dem Zustellungsdatum.
Fristen
| Zeitraum | Erklärung | Wer |
|---|---|---|
| 1. – 20. April | Modelo 210, jährliche Mieterklärung | Mieteinkünfte des Vorjahres, ab den im Oktober 2026 erzielten Einkünften |
| Juli & Okt. 2026 | Modelo 210, letzte vierteljährliche Mieterklärungen | Mieteinkünfte April bis September 2026 |
| Wenige Tage nach Zustellung | Stellungnahme gegenüber der Tourismusinspektion | Die Frist ist kurz; reagieren Sie auf das erste Schreiben |
Häufige Fragen
Kann ich für mein Haus auf Mallorca eine neue Ferienvermietungslizenz bekommen?
Derzeit nicht. Der Erwerb von Gästeplätzen ist seit 2022 ausgesetzt, und die Regeln von 2025 knüpfen die Freigabe neuer Plätze an eine Prüfung, die für Wohnungen keine Plätze ergeben hat. Der einzige gangbare Weg ist der Kauf einer bereits eingetragenen Immobilie.
Behalte ich die Lizenz, wenn ich eine lizenzierte Immobilie kaufe?
Ja, sofern die Eintragung gültig und verfahrensfrei ist und der Eigentümerwechsel dem Consell de Mallorca angezeigt wird. Bei Wohnungen in Wohnungseigentum sollten auch das Ablaufdatum der Eintragung und das Fehlen eines entgegenstehenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft geprüft werden.
Was ist der Unterschied zwischen der ETV-Lizenz und der nationalen Registrierungsnummer?
Sie gelten kumulativ. Die ETV ist die regionale Genehmigung zur Ausübung der Tätigkeit. Die Registrierungsnummer ist die nationale Kennung, die Plattformen vor der Veröffentlichung einer Anzeige verlangen. Beides ist erforderlich.
Wie werden die Mieteinkünfte besteuert?
Auf dem Modelo 210, seit der Reform von 2026 einmal jährlich. In der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige zahlen 19 % auf die Nettoeinkünfte nach Abzug der Aufwendungen. Alle anderen zahlen 24 %, und das Finanzamt wendet den Satz auf die Bruttoeinkünfte an, obwohl ein noch nicht rechtskräftiges Urteil der Audiencia Nacional von 2025 den Abzug der Aufwendungen zulässt.
Muss ich die Einkünfte aus der Ferienvermietung auch in Deutschland versteuern?
In der Regel ja. Das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 sieht für Einkünfte aus spanischen Immobilien die Anrechnungsmethode vor: Spanien besteuert zuerst, Deutschland bezieht die Einkünfte in die deutsche Erklärung ein und rechnet die spanische Steuer an. Bewahren Sie das Modelo 210 und den Zahlungsbeleg dafür auf, und stimmen Sie die deutsche Seite mit Ihrem deutschen Steuerberater ab.
Rechtsgrundlagen: Ley 8/2012 über den Tourismus auf den Balearen; Decreto ley 3/2022; Ley 3/2022; Decreto ley 4/2025; Real Decreto 1312/2024; Verordnung (EU) 2024/1028; Orden HAC/623/2026.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls. Zuletzt geprüft: 18. September 2026.
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