Ferienvermietung
Ferienvermietung auf Mallorca: Lizenz und Steuer, aus einer Hand
Die Vermietung an Touristen auf Mallorca ruht auf zwei Ebenen: der regionalen Lizenz, ETV genannt, und der spanischen Steuer auf die Einkünfte. Die meisten Probleme entstehen, wenn man beide getrennt behandelt. Wir prüfen die Lizenz vor dem Kauf, halten die Registrierungen in Ordnung und erklären die Mieteinkünfte jedes Jahr.
Trifft das auf Sie zu?
- Sie kaufen ein Haus auf Mallorca, das mit Ferienvermietungslizenz angeboten wird, und möchten wissen, ob die Lizenz echt, gültig und übertragbar ist.
- Sie vermieten bereits eine lizenzierte Immobilie und brauchen die jährlichen Erklärungen und Ihre Anzeigen in Ordnung.
- Sie haben ein Schreiben der Tourismusinspektion erhalten.
Was das spanische Recht verlangt
Die touristische Vermietung auf den Inseln richtet sich nach der Ley 8/2012 über den Tourismus auf den Balearen in der geltenden Fassung. Die Tätigkeit beruht auf einer Verantwortungserklärung (declaración responsable) beim Consell de Mallorca, der Eintragung ins Inselregister und dem Halten von Gästeplätzen (plazas turísticas) für die Wohnung. Die Immobilie muss in einer zugelassenen Zone liegen. In der Gemeinde Palma ist die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verboten.
Neue Lizenzen sind knapp. Der Erwerb von Gästeplätzen wurde mit dem Decreto ley 3/2022 und der Ley 3/2022 ausgesetzt. Seit April 2025 sieht das Decreto ley 4/2025 eine vorläufige Börse vor, die die Plätze von Unterkünften, die aus dem Register ausscheiden, eins zu eins neu vergibt, sodass die Gesamtzahl der Insel nicht wächst. Der Consell de Mallorca hat im März 2026 1.069 solcher Plätze angeboten und die Reihenfolge der Anträge im Juni öffentlich ausgelost. Für Wohnungen gilt das nicht: Dasselbe Dekret lässt keine neuen Erklärungen für Wohnungen in Wohnungseigentum zu, ausgenommen Reihen- und Doppelhäuser. Jedes Angebot, „eine neue Lizenz zu besorgen“, sollte daran gemessen werden, bevor Geld fließt.
Für die meisten Käufer bleibt der gangbare Weg der Kauf einer Immobilie, die bereits eine Lizenz hat. Die Lizenz haftet an der Wohnung, nicht am Eigentümer, und der Käufer führt die Tätigkeit fort, indem er dem Consell den Eigentümerwechsel anzeigt, sofern die Eintragung gültig ist und kein Verfahren anhängig ist.
Ab Juli 2025 verlangte der Staat zusätzlich für jede Kurzzeitvermietung eine nationale Registrierungsnummer. Mit Urteil 620/2026 vom Mai 2026 hat der Tribunal Supremo dieses nationale Register für nichtig erklärt, weil dem Staat die Zuständigkeit dafür fehlt. Bestehen bleiben die regionale ETV-Eintragung, deren Nummer in Ihrer Anzeige stehen muss, und die Pflicht der Plattformen, den Behörden nach der Verordnung (EU) 2024/1028 über die digitale Anlaufstelle für Vermietungen (Ventanilla Única Digital) Daten zu den Vermietungen zu melden.
Die Vermarktung touristischer Aufenthalte ohne die Erklärung ist ein sehr schwerer Verstoß. Das Decreto ley 4/2025 vom 11. April hat die Bußgelder angehoben: bis zu 500.000 Euro für sehr schwere Verstöße, bis zu 50.000 Euro für schwere, etwa Werbung ohne die ETV-Registrierungsnummer, Überschreitung der Plätze oder Verstöße gegen die Gästemeldepflicht, und bis zu 5.000 Euro für leichte. Dasselbe Dekret untersagt auf allen Balearen die Schaffung neuer Gästeplätze in Mehrfamilienhäusern.
Die Einkünfte werden auf dem Modelo 210 erklärt. Seit der Reform von 2026 werden Mieteinkünfte mit Steuerschuld einmal jährlich erklärt, zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres. In der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige ziehen Aufwendungen ab; bei allen anderen veranlagt das Finanzamt die Bruttoeinkünfte, eine Auffassung, die die Audiencia Nacional im Juli 2025 in einem Urteil verworfen hat, das nun vor dem Tribunal Supremo angefochten ist. Die von den Gästen erhobene Tourismusabgabe (Touristensteuer) hat ihre eigene Abrechnung.
Was wir für Sie tun
- Prüfung der Lizenz vor dem Kauf mit Einsicht in die Verwaltungsakte: Eintragung, Plätze, Form, zugelassene Zone und anhängige Verfahren, mit schriftlichem Bericht.
- Gewährleistungsklauseln im Vorvertrag und in der Kaufurkunde, damit die Gültigkeit der Lizenz eine wesentliche Bedingung des Kaufs ist.
- Anzeige des Eigentümerwechsels beim Consell de Mallorca und, bei Wohnungen in Wohnungseigentum, Verlängerung der Eintragung.
- Anpassung Ihrer Anzeigen: die ETV-Nummer in jeder Anzeige und die Daten, die die Plattformen den Behörden melden.
- Jährliche Erklärung der Mieteinkünfte auf dem Modelo 210, mit ausgefüllter Anlage der abzugsfähigen Aufwendungen, soweit Sie dazu berechtigt sind, sowie die Erklärungen zur Tourismusabgabe.
- Verteidigung in Bußgeldverfahren und Rechtsbehelfe vor Behörden und Gerichten.
Was wir von Ihnen brauchen
Senden Sie uns die Unterlagen per E-Mail; für vertrauliche Dokumente organisieren wir nach dem ersten Gespräch eine sichere Übertragung. Wir sagen Ihnen genau, was noch fehlt.
- Beim Kauf: das Exposé, die Lizenznummer des Verkäufers und die Katasterreferenz.
- Bei bestehender Vermietung: die ETV-Eintragung und die Plattformabrechnungen des Jahres.
- Rechnungen für Reinigung, Verwaltung, Nebenkosten, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Reparaturen.
- Die NIE jedes Eigentümers und eine Ansässigkeitsbescheinigung.
- Jedes Schreiben der Tourismusinspektion mit dem Zustellungsdatum.
Fristen
| Zeitraum | Erklärung | Wer |
|---|---|---|
| 1. – 20. April | Modelo 210, jährliche Mieterklärung | Mieteinkünfte des Vorjahres: ganz 2026 bei zusammengefasster Erklärung oder Oktober bis Dezember 2026, wenn die Quartale getrennt erklärt wurden |
| Wenige Tage nach Zustellung | Stellungnahme gegenüber der Tourismusinspektion | Die Frist ist kurz; reagieren Sie auf das erste Schreiben |
Häufige Fragen
Kann ich für mein Haus auf Mallorca eine neue Ferienvermietungslizenz bekommen?
Nur über die vorläufige Platzbörse, und nicht für eine Wohnung. Seit 2025 werden die Plätze von Unterkünften, die aus dem Register ausscheiden, in Ausschreibungen des Consell de Mallorca neu vergeben. Die Ausschreibung vom März 2026 umfasste 1.069 Plätze für die ganze Insel und wurde per öffentlicher Auslosung entschieden. Ausschreibungen sind selten, und ihr Ausgang ist ungewiss. Für die meisten Käufer ist der realistische Weg daher der Kauf einer bereits eingetragenen Immobilie.
Behalte ich die Lizenz, wenn ich eine lizenzierte Immobilie kaufe?
Ja, sofern die Eintragung gültig und verfahrensfrei ist und der Eigentümerwechsel dem Consell de Mallorca angezeigt wird. Bei Wohnungen in Wohnungseigentum sollten auch das Ablaufdatum der Eintragung und das Fehlen eines entgegenstehenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft geprüft werden.
Brauche ich noch die nationale Registrierungsnummer?
Nein. Der Tribunal Supremo hat das nationale Register für Kurzzeitvermietungen im Mai 2026 für nichtig erklärt. Die ETV-Eintragung ist weiterhin erforderlich, ihre Nummer muss in Ihrer Anzeige stehen, und die Plattformen melden den Behörden weiterhin Daten zu den Vermietungen.
Wie werden die Mieteinkünfte besteuert?
Auf dem Modelo 210, seit der Reform von 2026 einmal jährlich. In der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige zahlen 19 % auf die Nettoeinkünfte nach Abzug der Aufwendungen. Alle anderen zahlen 24 %, und das Finanzamt wendet den Satz auf die Bruttoeinkünfte an, obwohl ein Urteil der Audiencia Nacional von 2025, das nun vor dem Tribunal Supremo angefochten ist, den Abzug der Aufwendungen zulässt.
Muss ich die Einkünfte aus der Ferienvermietung auch in Deutschland versteuern?
In der Regel ja. Das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 sieht für Einkünfte aus spanischen Immobilien die Anrechnungsmethode vor: Spanien besteuert zuerst, Deutschland bezieht die Einkünfte in die deutsche Erklärung ein und rechnet die spanische Steuer an. Bewahren Sie das Modelo 210 und den Zahlungsbeleg dafür auf, und stimmen Sie die deutsche Seite mit Ihrem deutschen Steuerberater ab.
Rechtsgrundlagen: Ley 8/2012 über den Tourismus auf den Balearen; Decreto ley 3/2022; Ley 3/2022; Decreto ley 4/2025 vom 11. April; Tribunal Supremo, Urteil 620/2026 zur Nichtigerklärung des nationalen Registers des Real Decreto 1312/2024; Verordnung (EU) 2024/1028; Orden HAC/623/2026.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls. Zuletzt geprüft: 24. September 2026.
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