Nichtansässiger Eigentümer
Modelo 210: die Steuererklärung, die jeder Nichtresident mit Immobilie abgeben muss
Wenn Sie ein Haus auf Mallorca besitzen und im Ausland leben, besteuert Spanien Sie jedes Jahr für dieses Haus, auch wenn es leer steht. Die Erklärung heißt Modelo 210, auf Deutsch meist Nichtresidentensteuer genannt. Wir berechnen sie, reichen sie für jeden Eigentümer und jede Immobilie ein und bewahren den Einreichungsnachweis auf.
Trifft das auf Sie zu?
- Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung auf Mallorca, allein oder mit Ihrem Ehepartner, und sind in einem anderen Land steuerlich ansässig.
- Sie nutzen die Immobilie selbst, lassen sie leer stehen oder vermieten sie, für die Saison oder das ganze Jahr.
- Sie haben noch nie erklärt oder sind nicht sicher, ob die letzten Erklärungen richtig waren.
Was das spanische Recht verlangt
Wer in Spanien eine Immobilie (städtisches Grundstück) besitzt, ohne dort steuerlich ansässig zu sein, unterliegt der Einkommensteuer für Nichtansässige. Die Pflicht hängt nicht davon ab, ob Einkünfte erzielt werden.
Steht Ihnen die Immobilie zur Verfügung, rechnet das spanische Recht Ihnen eine fiktive Einnahme zu, die renta imputada, berechnet auf den Katasterwert: 1,1 %, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, sonst 2 %. Bei Vermietung werden die tatsächlichen Mieteinkünfte erklärt.
Der Steuersatz beträgt 19 % für in der Europäischen Union, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige und 24 % für alle anderen. Das Finanzamt lässt nur bei Ersteren den Abzug von Aufwendungen von den Mieteinkünften zu, sodass ein Schweizer, britischer oder amerikanischer Eigentümer mit 24 % auf die Bruttomiete veranlagt wird. Diese Auffassung ist angefochten: Im Juli 2025 hat die Audiencia Nacional entschieden, dass auch außerhalb der EU ansässige Eigentümer ihre Aufwendungen abziehen dürfen, gestützt auf die Kapitalverkehrsfreiheit. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, und die Finanzverwaltung hat ihre Praxis nicht geändert, aber es stützt Erstattungsanträge für die noch offenen Jahre. Der Satz von 24 % selbst ist davon nicht berührt.
Die Erklärung ist persönlich und erfolgt je Immobilie. Ein Ehepaar, das eine Villa je zur Hälfte besitzt, gibt zwei Erklärungen ab, nicht eine.
Die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni hat sowohl das Formular als auch den Kalender geändert. Die vierteljährliche Erklärung von Mieteinkünften wird durch eine einzige Jahreserklärung ersetzt, und das Formular enthält neue Anlagen für abzugsfähige Aufwendungen. Eine Abgabe auf der alten Fassung wird zurückgewiesen.
Was wir für Sie tun
- Prüfung der Erklärungspflicht und der für Sie geltenden Regelung, einschließlich des steuerlichen Wohnsitzes und des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens.
- Berechnung der fiktiven Einnahme oder der Nettomieteinkünfte, mit Prüfung des Katasterwerts, des Datums seiner letzten Überprüfung und der eingetragenen Eigentumsverhältnisse.
- Elektronische Einreichung des Modelo 210 für jeden Eigentümer und jede Immobilie innerhalb der Frist, mit Ablage des Einreichungsnachweises und Zusendung an Sie.
- Freiwillige Nachholung nicht erklärter Jahre. Eine verspätete Abgabe, bevor sich das Finanzamt meldet, löst einen Verspätungszuschlag aus, keine Sanktion, und der Unterschied ist erheblich.
- Für außerhalb der EU ansässige Eigentümer, die vermieten: Erstattungsanträge für die in den noch offenen Jahren nicht abgezogenen Aufwendungen, gestützt auf das Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025.
- Bearbeitung von Auskunftsersuchen und Prüfungen sowie Vertretung vor der Agencia Tributaria.
Was wir von Ihnen brauchen
Senden Sie uns die Unterlagen per E-Mail oder über den sicheren Link, den Sie nach dem ersten Gespräch erhalten. Wir sagen Ihnen genau, was noch fehlt.
- Der IBI-Bescheid oder die Katasterreferenz der Immobilie.
- Die Kaufurkunde oder die Erbschaftsannahmeurkunde, falls Sie so erworben haben.
- Die NIE jedes Eigentümers und eine Kopie jedes Passes.
- Eine Ansässigkeitsbescheinigung Ihres Landes, sofern der Abkommenssatz davon abhängt.
- Bei Vermietung: der Mietvertrag oder die Abrechnungen der Plattform sowie die Belege über die Aufwendungen des Jahres.
Fristen
| Zeitraum | Erklärung | Wer |
|---|---|---|
| 1. Jan. – 31. Dez. 2026 | Modelo 210, fiktive Einnahme 2025 | Eigentümer, die die Immobilie 2025 selbst genutzt haben |
| Juli & Okt. 2026 | Modelo 210, letzte vierteljährliche Mieterklärungen | Mieteinkünfte April bis September 2026 |
| 1. – 20. April 2027 | Modelo 210, erste jährliche Mieterklärung | Mieteinkünfte Oktober bis Dezember 2026 |
| 1. April – 31. Dez. 2027 | Modelo 210, fiktive Einnahme 2026 | Eigentümer, die die Immobilie 2026 selbst genutzt haben |
Häufige Fragen
Muss ich erklären, wenn meine Immobilie auf Mallorca leer steht?
Ja. Allein die Verfügbarkeit der Immobilie erzeugt eine steuerpflichtige fiktive Einnahme, unabhängig davon, ob Sie damit etwas verdienen.
Was, wenn ich mehrere Jahre nicht erklärt habe?
Sie können das freiwillig nachholen. Eine verspätete Abgabe ohne vorherige Aufforderung des Finanzamts löst einen Verspätungszuschlag statt einer Sanktion aus, dessen Höhe von der verstrichenen Zeit abhängt. Zu handeln, bevor sich die Behörde meldet, macht einen erheblichen Unterschied.
Kann ich meine Hypothek abziehen?
Von der fiktiven Einnahme ist für niemanden ein Abzug möglich. Von Mieteinkünften ziehen in der Europäischen Union, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige die Hypothekenzinsen und die übrigen Aufwendungen der Vermietung ab. Allen anderen verweigert das Finanzamt den Abzug weiterhin, obwohl die Audiencia Nacional im Juli 2025 entschieden hat, dass er zuzulassen ist. Wenn Sie in der Schweiz, im Vereinigten Königreich oder in den Vereinigten Staaten leben und vermieten, sprechen Sie uns auf einen Erstattungsantrag für die offenen Jahre an.
Ich lebe in Deutschland. Muss ich die Mieteinnahmen aus Mallorca auch dort erklären?
In der Regel ja. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 darf Spanien die Einkünfte aus der Immobilie besteuern, und Deutschland stellt sie nicht frei, sondern rechnet die spanische Steuer auf die deutsche an (Artikel 22 des Abkommens). Die Miete gehört deshalb auch in Ihre deutsche Steuererklärung, und das Modelo 210 mit dem Zahlungsbeleg dient als Nachweis für die Anrechnung. Die fiktive Einnahme bei reiner Selbstnutzung hat in Deutschland in der Regel keine Entsprechung. Die deutsche Seite sollte mit Ihrem deutschen Steuerberater abgestimmt werden.
Ändert ein Verkauf etwas?
Ja. Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten, und Sie erklären den Veräußerungsgewinn auf einem gesonderten Modelo 210 mit eigener Frist. Siehe die Seite zu Kauf und Verkauf.
Rechtsgrundlagen: Konsolidiertes Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtansässige (Real Decreto Legislativo 5/2004); Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni; Artikel 27 der Ley General Tributaria; Audiencia Nacional, Urteil vom 28. Juli 2025 (recurso 636/2021); Artikel 6 und 22 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Deutschland vom 3. Februar 2011.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls. Zuletzt geprüft: 18. September 2026.
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