Ratgeber
Praktische Hinweise für Eigentümer und Neuzugezogene
Kurze, praktische Beiträge zu den Fragen, die unsere Mandanten am häufigsten stellen: was zu erklären ist, bis wann, und was passiert, wenn es versäumt wird. Geschrieben von denselben Personen, die den Hörer abnehmen.
19. September 2026
Vermieter mit Wohnsitz in der Schweiz: spanische Steuer auf die Bruttomiete zurückfordern
Wenn Sie in Deutschland oder Österreich leben, betrifft Sie das nicht: Als in der EU Ansässiger ziehen Sie Ihre Aufwendungen bereits ab und zahlen 19 % auf das, was übrig bleibt. Anders ist es, wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca vermieten und in der Schweiz leben, oder als Deutscher oder Österreicher im Vereinigten Königreich, in den Vereinigten Staaten, in Dubai oder anderswo außerhalb der Europäischen Union. Dann hat Spanien Sie mit 24 % auf jeden Euro Miete besteuert, ohne jeden Abzug. Im Juli 2025 hat die Audiencia Nacional entschieden, dass diese Ungleichbehandlung beim Abzug der Aufwendungen rechtswidrig ist. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, aber es eröffnet einen Erstattungsantrag für die noch offenen Jahre, und diese Jahre schließen sich Quartal für Quartal.
Weiterlesen · 7 Min. Lesezeit →18. September 2026
Fünf Fehler, die die Beckham-Regelung kosten
Das sogenannte Beckham-Gesetz, die Sonderregelung für nach Spanien ziehende Arbeitnehmer, besteuert Arbeitseinkünfte bis 600.000 Euro im Jahr pauschal mit 24 % und lässt die meisten ausländischen Einkünfte sechs Jahre lang außerhalb der spanischen Steuer. Für viele ist es einer der Hauptgründe, sich mit einer Stelle auf Mallorca niederzulassen. Die Regelung geht aber auch leicht verloren, fast immer aus denselben wenigen Gründen, und keiner davon lässt sich nachträglich beheben.
Weiterlesen · 6 Min. Lesezeit →18. September 2026
Trusts und spanische Steuern: eine Immobilie auf Mallorca, Begünstigte in Spanien
Trusts sind im Vereinigten Königreich, in den Vereinigten Staaten und in vielen Offshore-Jurisdiktionen ein übliches Instrument der Nachfolgeplanung. Spanien kennt nichts Vergleichbares. Es hat das Haager Trust-Übereinkommen nicht ratifiziert, und sein Zivilrecht kennt keine Aufteilung des Eigentums zwischen Trustee und Begünstigten. Die spanische Finanzverwaltung blickt deshalb durch den Trust hindurch auf die Personen dahinter, und das Ergebnis überrascht Familien, die den Trust anderswo errichtet haben, oft.
Weiterlesen · 7 Min. Lesezeit →18. September 2026
Ihr Haus auf Mallorca über eine LLC oder eine ausländische Gesellschaft halten: was es in Spanien kostet
Käufer aus den Vereinigten Staaten kommen oft mit einer bereits gegründeten LLC, und deutsche oder Schweizer Käufer fragen, ob ihre GmbH oder AG das Haus halten sollte. Für ein Vermietungsgeschäft mit echter Substanz kann eine Gesellschaft sinnvoll sein. Für ein selbst genutztes Haus hat Spanien Regeln, die genau auf ausländische Gesellschaften mit spanischem Grundbesitz zielen, und sie machen die Struktur meist teurer, nicht günstiger.
Weiterlesen · 6 Min. Lesezeit →18. September 2026
Ein Brief vom spanischen Finanzamt: was er bedeutet und wie viel Zeit Sie haben
Nichtansässige Eigentümer erfahren von einem spanischen Steuerproblem meist durch einen Brief auf Spanisch, manchmal Wochen später weitergeleitet von einem Nachbarn oder der Hausverwaltung. Die Fristen in diesen Schreiben sind kurz, und sie laufen ab der Zustellung, nicht ab dem Tag, an dem Sie den Brief lesen. Zu wissen, welche Art von Schreiben Sie in der Hand halten, ist schon der größte Teil der Antwort.
Weiterlesen · 6 Min. Lesezeit →18. September 2026
Wie viele Tage können Sie auf Mallorca verbringen, ohne in Spanien steuerlich ansässig zu werden?
Viele Eigentümer verbringen Frühjahr und Herbst auf Mallorca und würden gern länger bleiben. Die Frage, die wir am häufigsten hören, lautet: Wie viele Tage geht das, bevor Spanien mich als steuerlich ansässig behandelt? Die kurze Antwort: 183 im Kalenderjahr. Die längere Antwort ist wichtiger, denn die Tage sind nur eines von drei Kriterien, und manche Tage zählen, obwohl Sie gar nicht hier sind.
Weiterlesen · 6 Min. Lesezeit →18. September 2026
Das Jahr des nichtansässigen Eigentümers: eine Checkliste für Ihr Haus auf Mallorca
Wer vom Ausland aus ein Haus auf Mallorca besitzt, hat eine kurze Liste spanischer Pflichten, die sich jedes Jahr wiederholen, und einige, die nur entstehen, wenn sich etwas ändert. Keine davon ist für sich genommen kompliziert. Schwierig wird es, wenn eine über Jahre versäumt wird und im ungünstigsten Moment auftaucht, meist beim Verkauf. Dies ist die Liste, die wir mit unseren Eigentümer-Mandanten durchgehen.
Weiterlesen · 5 Min. Lesezeit →2. September 2026
Holdinggesellschaft und Family Office: die Unterschiede im spanischen Steuerrecht
Die Holding ist eine Rechtsform mit eigenem Steuerregime in Spanien, das Family Office nicht. Voraussetzungen, Berührungspunkte und Risiken im Überblick.
Lesen auf lexon.es ↗28. August 2026
Ferienvermietung auf Mallorca: ETV-Lizenz und Besteuerung der Tätigkeit
ETV-Lizenz, touristische Plätze und Besteuerung der Ferienvermietung auf Mallorca: Vermietung oder Gewerbe, Umsatzsteuer, Plattformprovisionen.
Lesen auf lexon.es ↗28. August 2026
Die hundertprozentige Erbschaftsteuerermäßigung auf den Balearen: tatsächliche Reichweite, Voraussetzungen und Anwendung durch Nichtansässige
Reichweite der hundertprozentigen Erbschaftsteuerermäßigung auf den Balearen, Wertvoraussetzungen, Schenkungen und Anwendung durch Nichtansässige.
Lesen auf lexon.es ↗28. August 2026
Modelo 210: die fiktive Mieteinnahme nichtansässiger Eigentümer und die neuen Fristen ab 2026
Wie die fiktive Mieteinnahme nichtansässiger Eigentümer in Spanien berechnet wird, welcher Satz gilt und welche Fristen ab 2026 gelten.
Lesen auf lexon.es ↗28. August 2026
Immobilienverkauf auf Mallorca als Nichtansässiger: der Steuereinbehalt von 3 Prozent, der Veräußerungsgewinn und die Erstattung
Der Einbehalt von 3 Prozent beim Immobilienverkauf durch Nichtansässige, Ermittlung des Gewinns, Fristen und Erstattung des Überhangs.
Lesen auf lexon.es ↗28. August 2026
Beckham-Gesetz: das spanische Zuzüglerregime nach Artikel 93
Voraussetzungen des spanischen Zuzüglerregimes nach Artikel 93, Optionsfrist von sechs Monaten, Satz von 24 Prozent und die Abkommensfrage.
Lesen auf lexon.es ↗28. August 2026
Vermögensteuer in Spanien für nichtansässige Eigentümer
Beschränkte Steuerpflicht, balearischer Freibetrag von drei Millionen, ausländische Immobiliengesellschaften und die Solidaritätssteuer.
Lesen auf lexon.es ↗26. August 2026
Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft mit nicht ansässigem Miteigentümer: wann die 3 % einzubehalten sind
Ist ein Miteigentümer nicht ansässig, muss der Erwerber der Immobilie 3 % einbehalten und mit Formular 211 abführen. Andernfalls haftet die Immobilie dafür.
Lesen auf lexon.es ↗26. August 2026
US-LLC und steuerliche Ansässigkeit in Spanien
US-LLC mit einem in Spanien ansässigen Alleingesellschafter: Meldepflichten, Bewertung und die Risiken bei Ansässigkeit und Hinzurechnungsbesteuerung.
Lesen auf lexon.es ↗12. Mai 2026
Besteuerung des Erbvertrags auf den Balearen: Vorteile und Grenzen
Besteuerung des balearischen Erbvertrags: Einkommensteuer des Übertragenden und Erbschaftsteuer des Erwerbers, nach Rechtsprechung und Verwaltungspraxis.
Lesen auf lexon.es ↗14. April 2026
Immobilienkauf in Spanien als Nichtansässiger: die wichtigsten Steuerfragen 2026
Steuerleitfaden für ausländische Immobilienkäufer in Spanien: Grunderwerbsteuer auf den Balearen, 3-Prozent-Einbehalt, Nichtansässigensteuer und NIE.
Lesen auf lexon.es ↗20. März 2026
Familienunternehmen mit Vermietung: der Oberste Gerichtshof zum Erfordernis eines Angestellten (auf Englisch)
Wann Vermietung als Unternehmen für Erbschaft- und Vermögensteuer gilt und was der Oberste Gerichtshof nun vom Angestellten verlangt.
Lesen auf blog.vicensadvisors.com ↗19. März 2026
Steuerliche Anreize für den Kauf eines Eigenheims auf den Balearen 2026 (auf Spanisch)
Ermäßigungen bei Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer und Schenkungsteuer beim Kauf einer Hauptwohnung auf den Balearen, mit den neuen Grenzen je Insel.
Lesen auf blog.vicensadvisors.com ↗18. Februar 2026
Gesellschaften mit Wohnungsvermietung: Sonderregime, Körperschaftsteuer und 4 % Mehrwertsteuer (auf Englisch)
Voraussetzungen des Sonderregimes für Wohnungsvermietungsgesellschaften, die Ermäßigung bei der Körperschaftsteuer und der Mehrwertsteuersatz von 4 %.
Lesen auf blog.vicensadvisors.com ↗26. Januar 2026
Verkauf einer vermieteten Immobilie: der Oberste Gerichtshof zur Abschreibung beim Veräußerungsgewinn (auf Englisch)
Das Urteil 5416/2025 des Obersten Gerichtshofs vom 20. November ändert, wie die Abschreibung beim Verkauf einer vermieteten Immobilie berücksichtigt wird.
Lesen auf blog.vicensadvisors.com ↗25. Januar 2026
Vermieter außerhalb von EU und EWR dürfen Mietaufwendungen abziehen: Urteil der Audiencia Nacional vom 28. Juli 2025 (auf Englisch)
Die Audiencia Nacional erkennt das Recht von Vermietern außerhalb von EU und EWR an, Aufwendungen von ihren spanischen Mieteinkünften abzuziehen.
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