Ratgeber

Praktische Hinweise für Eigentümer und Neuzugezogene

Kurze, praktische Beiträge zu den Fragen, die unsere Mandanten am häufigsten stellen: was zu erklären ist, bis wann, und was passiert, wenn es versäumt wird. Geschrieben von denselben Personen, die den Hörer abnehmen.

Tramuntana Tax
5. November 2026

Ein Haus auf Mallorca für mehr als zwei Millionen Euro kaufen: der 13-%-Satz, der Referenzwert und die Vermögensteuer ab dem ersten Jahr

Ab zwei Millionen Euro ändert sich beim Kauf auf Mallorca die steuerliche Lage in drei Punkten, die der Preis allein nicht zeigt. Die Grunderwerbsteuer erreicht ihre oberste Stufe von 13 %. Die Bemessungsgrundlage ist möglicherweise nicht der vereinbarte Preis, sondern der Wert, den das Kataster der Immobilie zugewiesen hat. Und das Haus zählt ab dem ersten 31. Dezember zur Vermögensteuer, mit dem höchsten von drei Werten. Hier die Zahlen, mit den Prüfungen, die vor der Unterschrift unter den Vorvertrag anstehen.

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Tramuntana Tax
21. Oktober 2026

Ihr Haus auf Mallorca vor dem Jahresende verkaufen: der Einbehalt von 3 %, die Gemeindesteuer und die Erstattung

Viele Verkäufe auf Mallorca werden im letzten Quartal des Jahres beurkundet, und nichtansässige Verkäufer überraschen meist dieselben drei Dinge. Der Käufer zahlt Ihnen nur 97 % des Preises und führt 3 % an das Finanzamt ab. Die Steuer auf Ihren Gewinn beträgt 19 % des Gewinns und kann höher oder niedriger ausfallen als diese 3 %. Und die Gemeinde stellt eine eigene Rechnung für den Wertzuwachs des Grundstücks. So funktioniert jedes davon, in welcher Reihenfolge, und wo Ihr Geld in der Zwischenzeit wartet.

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Tramuntana Tax
8. Oktober 2026

Ist Mallorca ein Steuerparadies? Was nichtansässige Eigentümer wirklich zahlen

Mallorca gilt manchen als Steuerparadies, meist weil sie von der balearischen Erbschaftsteuer oder vom Beckham-Regime gehört haben. Das ist es nicht. Spanien besteuert Immobilieneigentümer vom Kauf bis zum Verkauf, ob sie hier wohnen oder nicht, und tauscht Informationen mit den Finanzbehörden praktisch aller Herkunftsländer unserer Mandanten aus. Es gibt allerdings zwei Bereiche, in denen die Balearen wirklich großzügig sind. Hier ist, was ein nichtansässiger Eigentümer tatsächlich zahlt, mit den Zahlen, mit denen wir täglich arbeiten.

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Tramuntana Tax
1. Oktober 2026

Haus mit Ferienvermietungslizenz (ETV) auf Mallorca kaufen: was vor der Anzahlung zu prüfen ist

Ein Haus, das mit Ferienvermietungslizenz angeboten wird, kostet mehr als dasselbe Haus ohne Lizenz. Neue Lizenzen sind knapp, und oft ist die Lizenz das, wofür der Käufer eigentlich bezahlt. Sie ist aber kein Dokument, das der Verkäufer beim Notar übergibt. Sie ist eine Eintragung in einem Register des Consell de Mallorca und hängt am Haus, an seinen Unterlagen und daran, wie es genutzt wurde. Diese Punkte prüfen wir, bevor ein Mandant den Vorvertrag mit Anzahlung, den contrato de arras, unterschreibt.

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Tramuntana Tax
29. September 2026

Modelo 210 nach dem 20. Oktober: die letzte Quartalserklärung für Mieteinkünfte und der neue Aprilkalender

Aktualisiert am 21. Oktober 2026. Die Erklärung für die Mieteinnahmen von Juli, August und September 2026 war zwischen dem 1. und 20. Oktober fällig, und sie war die letzte Mieterklärung nach dem alten Quartalskalender. Das vierte Quartal, Oktober bis Dezember, ist nicht mehr im Januar fällig, sondern im April. Eine im Juni veröffentlichte Ministerialverordnung verlegt alle Mieteinkünfte mit Zahllast auf einen einzigen Termin im April des Folgejahres, und am 1. Januar 2027 kommt eine neue Fassung des Formulars. Haben Sie den 20. Oktober versäumt, reichen Sie die Erklärung so bald wie möglich nach: Wer von sich aus verspätet abgibt, zahlt einen Zuschlag, der mit jedem Monat steigt. Hier steht, wie hoch er ist, was sich im April ändert und was Sie ab jetzt aufbewahren sollten.

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Tramuntana Tax
22. September 2026

Die Ansässigkeitsbescheinigung reicht nicht: ein Madrider Urteil von 2026 zur doppelten Ansässigkeit

Viele unserer Mandanten haben eine Ansässigkeitsbescheinigung ihres Finanzamts in der Schublade und gehen davon aus, dass damit alles geklärt ist. Ein Urteil des Obergerichts der Region Madrid (Tribunal Superior de Justicia) aus diesem Jahr zeigt, dass das nicht stimmt. Ein Unternehmer mit Wohnsitz in London und britischer Bescheinigung für jedes Jahr wurde als in Spanien ansässig eingestuft, weil Geschäft und Vermögen hier lagen. Am Ende zahlte er spanische Steuer auf das Welteinkommen, ohne Anrechnung der in Großbritannien gezahlten Steuer und mit Bußgeldern obendrein.

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Tramuntana Tax
19. September 2026

Vermieter mit Wohnsitz in der Schweiz: spanische Steuer auf die Bruttomiete zurückfordern

Wenn Sie in Deutschland oder Österreich leben, betrifft Sie das nicht: Als in der EU Ansässiger ziehen Sie Ihre Aufwendungen bereits ab und zahlen 19 % auf das, was übrig bleibt. Anders ist es, wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca vermieten und in der Schweiz leben, oder als Deutscher oder Österreicher im Vereinigten Königreich, in den Vereinigten Staaten, in Dubai oder anderswo außerhalb der Europäischen Union. Dann hat Spanien Sie mit 24 % auf jeden Euro Miete besteuert, ohne jeden Abzug. Im Juli 2025 hat die Audiencia Nacional entschieden, dass diese Ungleichbehandlung beim Abzug der Aufwendungen rechtswidrig ist. Der Staat hat Revision eingelegt, und der Tribunal Supremo wird entscheiden, aber ein jetzt gestellter Erstattungsantrag sichert die noch offenen Jahre, und diese Jahre schließen sich Quartal für Quartal.

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