Vermögensteuer in Spanien für Nichtresidenten mit Immobilien auf den Balearen

Trifft das auf Sie zu?

• Sie besitzen eine Immobilie auf Mallorca, die allein oder zusammen mit Ihrem spanischen Bankkonto mehr als zwei Millionen Euro wert ist.
• Sie sind nicht sicher, ob für Sie der nationale Freibetrag von 700.000 Euro oder der balearische von drei Millionen gilt.
• Sie halten die Immobilie über eine Gesellschaft und möchten wissen, ob das etwas ändert.

Was das spanische Recht verlangt

Nichtansässige werden beschränkt besteuert, nur auf in Spanien belegenes Vermögen: die Immobilie auf Mallorca, das dazugehörige spanische Bankkonto und gegebenenfalls Anteile an einer Gesellschaft, deren Vermögen überwiegend aus spanischen Immobilien besteht.

Eine Erklärung ist abzugeben, sobald der Wert des spanischen Vermögens zwei Millionen Euro übersteigt, auch wenn keine Steuer anfällt. Ob Steuer zu zahlen ist, hängt vom Freibetrag und vom Tarif ab: national 700.000 Euro und ein Tarif von 0,2 % bis 3,5 %; auf den Balearen ein Freibetrag von drei Millionen Euro, in Kraft seit dem 1. Januar 2024, und ein Tarif von 0,28 % bis 3,45 %.

Nichtansässige dürfen die Regeln der Region wählen, in der der größte Teil ihres spanischen Vermögens liegt. Seit der Ley 11/2021 steht dieses Recht jedem Nichtansässigen zu, unabhängig vom Wohnsitzland. Ein Schweizer, britischer oder amerikanischer Eigentümer ist damit einem deutschen gleichgestellt.

Das Wahlrecht wird in der Erklärung selbst ausgeübt. Keine Erklärung heißt keine Wahl, und ohne Wahl gilt der nationale Freibetrag von 700.000 Euro. Deshalb muss das Modelo 714 auch dann abgegeben werden, wenn das Ergebnis null ist.

Immobilien werden mit dem höchsten von drei Werten angesetzt: Katasterwert, von der Finanzverwaltung für eine andere Steuer festgestellter Wert und Anschaffungspreis. Bei Immobilien, die ab 2022 gekauft oder geerbt wurden, fließt der vom Kataster (Dirección General del Catastro) festgelegte Referenzwert in die Berechnung ein, sofern er Bemessungsgrundlage des Kaufs oder der Erbschaft war. Nur Schulden, die mit dem spanischen Vermögen zusammenhängen, mindern die Bemessungsgrundlage: eine Hypothek auf das Haus ja, ein Privatkredit in der Heimat nein.

Die befristete Solidaritätssteuer auf große Vermögen, Modelo 718, erfasst hohe Nettovermögen und gilt für Nichtansässige auf ihr spanisches Vermögen, unter Anrechnung bereits gezahlter Vermögensteuer. Eine Ersparnis auf regionaler Ebene kann auf nationaler Ebene aufgezehrt werden, weshalb beide zusammen zu modellieren sind.

Was wir für Sie tun

• Prüfung, ob Sie erklären müssen, und Bezifferung der tatsächlichen Belastung, einschließlich Bewertung, Eigentumsverhältnissen und Anteil jedes Miteigentümers.
• Analyse des Wahlrechts für die balearischen Regeln und seines Zusammenwirkens mit der Solidaritätssteuer auf große Vermögen.
• Abgabe des Modelo 714 auch ohne Steuerschuld, damit das Wahlrecht ausgeübt und der Freibetrag von drei Millionen gesichert ist.
• Abgabe des Modelo 718, soweit es greift, abgestimmt mit dem Modelo 210 desselben Jahres, damit die beiden Erklärungen keine widersprüchlichen Positionen einnehmen.
• Prüfung von Haltestrukturen, wenn die Immobilie über eine spanische oder ausländische Gesellschaft gehalten wird.

Was wir von Ihnen brauchen

Senden Sie uns die Unterlagen per E-Mail oder über den sicheren Link, den Sie nach dem ersten Gespräch erhalten. Wir sagen Ihnen genau, was noch fehlt.

• Die Kauf- oder Erbschaftsannahmeurkunde und der IBI-Bescheid.
• Jahresendsaldo und durchschnittlicher Saldo des vierten Quartals jedes spanischen Bankkontos.
• Eine Bescheinigung über die Restschuld der Hypothek zum 31. Dezember.
• Die NIE jedes Eigentümers und eine Ansässigkeitsbescheinigung.
• Bei Halten über eine Gesellschaft: der letzte Jahresabschluss und die Beteiligungsverhältnisse.

Fristen

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen: Ley 19/1991 über die Vermögensteuer, vierte Zusatzbestimmung; Ley 11/2021; balearisches Decreto Legislativo 1/2014 in der geltenden Fassung; Ley 38/2022 über die Solidaritätssteuer auf große Vermögen.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls. Zuletzt geprüft: 18. September 2026.