Kauf & Verkauf
Kauf oder Verkauf auf Mallorca als Nichtansässiger: die Steuer entscheidet sich vor der Beurkundung
Das steuerliche Ergebnis einer Immobilientransaktion steht mit dem fest, was am Tag der Unterschrift in der Akte liegt, nicht mit dem, was danach eingereicht wird. Beim Kauf heißt das NIE, Grunderwerbsteuer und die Art, wie Sie die Immobilie halten. Beim Verkauf heißt das der 3-%-Einbehalt, die Belege, die den Gewinn mindern, und die Erklärung, die den Überschuss zurückholt.
Trifft das auf Sie zu?
- Sie kaufen vom Ausland aus ein Haus auf Mallorca und möchten Steuerkosten und Eigentumsstruktur geklärt haben, bevor Sie unterschreiben.
- Sie verkaufen hier als Nichtansässiger und möchten den 3-%-Einbehalt abgewickelt und die Erstattung beantragt haben.
- Sie kaufen von einem nichtansässigen Verkäufer und haben gehört, dass Sie einen Teil des Preises einbehalten müssen.
Was das spanische Recht verlangt
Kauf. Die NIE, die Ausländeridentifikationsnummer, ist vor jeder Beurkundung erforderlich. Ist der Verkäufer eine Privatperson, zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer (ITP) nach den balearischen Stufen: 8 % bis 400.000 Euro, 9 % von 400.001 bis 600.000, 10 % von 600.001 bis eine Million, 12 % von einer bis zwei Millionen und 13 % über zwei Millionen. Jeder Satz gilt nur für seinen Teil des Werts. Bemessungsgrundlage ist der vom Kataster festgesetzte Referenzwert oder der höhere Kaufpreis. Bei einem Neubau vom Bauträger zahlt der Käufer 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich 1,5 % Stempelsteuer (AJD).
Ist der Verkäufer nichtansässig, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und innerhalb eines Monats auf dem Modelo 211 an das Finanzamt abführen. Ein Käufer, der den Einbehalt unterlässt, haftet bis zu diesem Betrag für die Steuer des Verkäufers, und die Immobilie dient als Sicherheit. Bei nichtansässigem Verkäufer haftet der Käufer gegenüber der Gemeinde auch für die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal), weshalb die Urkunde einen Einbehalt vorsehen sollte.
Verkauf. Die einbehaltenen 3 % sind eine Vorauszahlung, nicht die Steuer. Die Steuer beträgt 19 % des Veräußerungsgewinns, für alle Nichtansässigen unabhängig vom Land. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der von Ihnen getragenen Verkaufskosten, abzüglich des Anschaffungswerts zuzüglich der damals gezahlten Steuern und Kosten und der Kosten wertsteigernder Maßnahmen. Für vor 1995 erworbene Immobilien können noch Abschlagskoeffizienten (coeficientes de abatimiento) gelten.
Die Erklärung des Verkäufers erfolgt auf dem Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der einmonatigen Frist des Käufers für die Abführung des Einbehalts, also gut vier Monate nach der Beurkundung. Übersteigt der Einbehalt die Steuer, wird der Überschuss in dieser Erklärung zurückgefordert; das Finanzamt hat sechs Monate zur Auszahlung, danach fallen Zinsen an. Bei hohem Gewinn deckt der Einbehalt nur einen Teil der Steuer, und der Rest ist zurückzulegen.
Ein Verkauf ist meist der Moment, in dem nicht erklärte Jahre des Modelo 210 ans Licht kommen, und die Erstattung wird bearbeitet, wenn Sie in Spanien nicht mehr präsent sind. Ein steuerlicher Vertreter (Fiskalvertreter) und eine Zustellanschrift in Spanien sollten vorhanden sein.
Was wir für Sie tun
- Beim Kauf: Beantragung der NIE, Berechnung der Grunderwerbsteuer auf den Referenzwert, Prüfung von Vorvertrag und Kaufurkunde und Beratung, ob Sie die Immobilie persönlich, gemeinsam oder über eine Gesellschaft halten sollten, mit Blick auf Vermögensteuer und künftige Erbschaft.
- Beim Kauf von einem Nichtansässigen: Abführung des 3-%-Einbehalts auf dem Modelo 211 und der Einbehalt für die gemeindliche Wertzuwachssteuer.
- Beim Verkauf: Zusammenstellung von Anschaffungswert und abzugsfähigen Kosten, Berechnung des Gewinns, fristgerechte Einreichung des Modelo 210 und Beantragung der Erstattung eines überschüssigen Einbehalts.
- Prüfung der offenen Jahre des Modelo 210 vor der Beurkundung, damit während der Erstattung nichts auftaucht.
- Übernahme der steuerlichen Vertretung (Fiskalvertreter) in Spanien und Zustellanschrift nach dem Verkauf.
Was wir von Ihnen brauchen
Senden Sie uns die Unterlagen per E-Mail oder über den sicheren Link, den Sie nach dem ersten Gespräch erhalten. Wir sagen Ihnen genau, was noch fehlt.
- Beim Kauf: Pass, das Exposé oder der Vorvertrag und die Katasterreferenz der Immobilie.
- Beim Verkauf: die Kaufurkunde, die damals gezahlte Grunderwerb- oder Mehrwertsteuer, Rechnungen für wertsteigernde Arbeiten sowie Makler-, Notar- und Registerkosten des Verkaufs.
- Die Kopie des Modelo 211, die der Käufer Ihnen bei der Beurkundung übergibt.
- Die NIE jedes Eigentümers und eine Ansässigkeitsbescheinigung.
- Die Erklärungen des Modelo 210 der letzten vier Jahre oder der Hinweis, dass es keine gibt.
Fristen
| Zeitraum | Erklärung | Wer |
|---|---|---|
| Innerhalb eines Monats nach Beurkundung | Modelo 211, Käufer führt den 3-%-Einbehalt ab | Käufer, wenn der Verkäufer nichtansässig ist |
| Innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung | Modelo 210, Erklärung des Veräußerungsgewinns und Erstattungsantrag | Nichtansässiger Verkäufer |
| Innerhalb von 30 Arbeitstagen (ohne Samstage) | Gemeindliche Wertzuwachssteuer | Verkäufer, mit dem Käufer als Ersatzschuldner bei nichtansässigem Verkäufer |
Häufige Fragen
Ich habe mit Verlust verkauft. Bekomme ich die 3 % zurück?
Ja, aber nur, wenn Sie das Modelo 210 einreichen und die Erstattung beantragen. Sie erfolgt nicht automatisch. Das Finanzamt hat sechs Monate zur Auszahlung und fordert meist die Anschaffungsbelege an, deshalb sollte die Akte von Anfang an vollständig sein.
Beträgt der Satz 19 % oder 24 %?
Auf den Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie 19 % für jeden Nichtansässigen, unabhängig vom Wohnsitzland. Der Satz von 24 % gilt für andere Einkünfte von außerhalb der EU Ansässigen, etwa Mieten.
Ich lebe in Deutschland. Wird der Verkaufsgewinn auch dort besteuert?
Das kann sein. Das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 lässt Spanien den Gewinn besteuern, und Deutschland wendet die Anrechnungsmethode an, stellt den Gewinn also nicht frei. Nach deutschem Recht ist der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie in der Regel nur innerhalb der zehnjährigen Frist des § 23 EStG steuerpflichtig, mit Ausnahmen bei Selbstnutzung. Greift die Frist, wird die spanische Steuer auf die deutsche angerechnet. Stimmen Sie das vor dem Verkauf mit Ihrem deutschen Steuerberater ab.
Soll ich im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft kaufen?
Für ein selbst genutztes Haus in der Regel im eigenen Namen, oft gemeinsam mit dem Ehepartner. Eine Gesellschaft verursacht Kosten und beseitigt die Vermögensteuer nicht. Es gibt Fälle, in denen sie sinnvoll ist, und wir sagen Ihnen, ob Ihrer dazugehört.
Kann ich den Kauf abschließen, ohne nach Mallorca zu kommen?
Ja, mit einer vor einem Notar in Ihrem Land erteilten und mit Apostille versehenen Vollmacht. Wir bereiten den Text so vor, dass er alles abdeckt, was der Notar hier braucht.
Rechtsgrundlagen: Artikel 25.1.f).3 und 25.2 des konsolidierten Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtansässige (Real Decreto Legislativo 5/2004); balearisches Decreto Legislativo 1/2014 zur Grunderwerbsteuer; konsolidiertes Gesetz über die Gemeindefinanzen (Real Decreto Legislativo 2/2004); Artikel 13 und 22 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Deutschland vom 3. Februar 2011.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls. Zuletzt geprüft: 18. September 2026.
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