Vermieter mit Wohnsitz in der Schweiz: spanische Steuer auf die Bruttomiete zurückfordern

Was das Gericht entschieden hat

Der Fall betraf einen in den Vereinigten Staaten Ansässigen, der eine Wohnung in Barcelona vermietete und die gewöhnlichen Kosten der Vermietung abziehen wollte: Abschreibung von Gebäude und Mobiliar, Hausgeld, IBI und Gemeindeabgaben, Reparaturen und Instandhaltung, Versicherung und die mit der Vermietung verbundenen Dienstleistungen. Das Finanzamt und das zentrale Wirtschaftsverwaltungsgericht lehnten ab, gestützt auf Artikel 24.6 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtansässige, der den Abzug von Aufwendungen den in der Europäischen Union und im Europäischen Wirtschaftsraum Ansässigen vorbehält.

In ihrem Urteil vom 28. Juli 2025 (recurso 636/2021) gab die Audiencia Nacional dem Eigentümer recht. Hauptgrund ist die Kapitalverkehrsfreiheit nach Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV), die anders als die übrigen Grundfreiheiten auch Investitionen aus Drittstaaten schützt. Eine zur Vermietung gekaufte Immobilie ist eine solche Investition, und wer einen Investor aus einem Drittstaat auf die Bruttoeinkünfte besteuert, einen Investor aus der EU aber auf die Nettoeinkünfte, beschränkt sie. Das Gericht stützte sich außerdem auf das Diskriminierungsverbot des Abkommens zwischen Spanien und den Vereinigten Staaten.

Den Steuersatz berührt das Urteil nicht. Außerhalb der EU und des EWR ansässige Eigentümer zahlen weiterhin 24 %, alle anderen 19 %. Es erstreckt auch nicht die Ermäßigung auf Nichtansässige, die in Spanien Ansässige bei langfristiger Wohnraumvermietung erhalten. Wer in Liechtenstein lebt, gehört zum EWR und zieht seine Aufwendungen ohnehin schon ab.

Der Stand heute

Das Urteil ist nicht rechtskräftig: Es kann vor dem Tribunal Supremo angefochten werden, und die Finanzverwaltung hat ihre Praxis nicht geändert. Vom Modelo 210 eines außerhalb der EU ansässigen Eigentümers wird weiterhin erwartet, dass es die Bruttomiete erklärt, und eine Erklärung, die Aufwendungen abzieht, wird vom Finanzamt voraussichtlich korrigiert.

Der vorsichtige Weg ist deshalb, nicht in der Erklärung selbst abzuziehen, sondern so zu erklären, wie es das Finanzamt erwartet, und die Differenz anschließend zurückzufordern. Ein Antrag hält das Jahr offen, während die Gerichte die Frage klären. Wer ein rechtskräftiges Urteil abwartet, bevor er etwas unternimmt, wird feststellen, dass die ältesten Jahre inzwischen verjährt sind.

Die Uhr: vier Jahre, Erklärung für Erklärung

Eine Erstattung kann vier Jahre lang beantragt werden, gerechnet ab dem Tag nach Ablauf der Abgabefrist jeder einzelnen Erklärung. Mieteinkünfte wurden bisher vierteljährlich erklärt, also hat jedes Quartal seine eigene Uhr. Die Erklärung für das dritte Quartal 2022 war bis zum 20. Oktober 2022 abzugeben, und das Recht, sie zurückzufordern, verjährt am 20. Oktober 2026. Das vierte Quartal 2022 folgt im Januar 2027, und so weiter.

Der Antrag hält die Uhr für die Erklärungen an, die er umfasst. Er muss nicht sofort Erfolg haben, um seinen Zweck zu erfüllen.

Was abgezogen werden kann

Dieselben Aufwendungen, die ein in der EU Ansässiger abzieht, im Verhältnis zu den Tagen, an denen die Immobilie tatsächlich vermietet war:

• IBI, die Müllgebühr der Gemeinde und andere örtliche Abgaben auf die Immobilie.
• Das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
• Versicherung für Gebäude und Inventar.
• Reparaturen und Instandhaltung, die etwas anderes sind als wertsteigernde Maßnahmen.
• Vom Eigentümer getragene Nebenkosten, Reinigung, Wäsche sowie Provisionen von Agenturen und Plattformen.
• Zinsen eines Darlehens für den Kauf oder die Verbesserung der Immobilie.
• Abschreibung: 3 % im Jahr auf die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden und 10 % auf Mobiliar und Ausstattung.

Für jeden Posten braucht es eine Rechnung oder einen Beleg auf den Namen des Eigentümers. Aufwendungen für die Wochen, in denen der Eigentümer die Immobilie selbst genutzt hat, sind nicht abziehbar; für diese Wochen entsteht stattdessen die fiktive Einnahme.

Was es wert ist

Nehmen wir eine Villa, die für die Saison vermietet wird, mit 40.000 Euro Miete im Jahr und 16.000 Euro abziehbaren Aufwendungen einschließlich Abschreibung. Auf die Bruttomiete besteuert, hat der Eigentümer 9.600 Euro gezahlt. Auf die Nettoeinkünfte zum selben Satz von 24 % besteuert, sind es 5.760 Euro. Die Differenz beträgt 3.840 Euro im Jahr oder rund 15.000 Euro über vier offene Jahre, zuzüglich der Verzugszinsen, die das Finanzamt auf Erstattungen schuldet.

Die Zahlen sind ein Beispiel. Der tatsächliche Betrag hängt davon ab, wie lange die Immobilie im Jahr vermietet war und wie gut die Aufwendungen belegt sind.

Wie der Antrag abläuft

• Der Antrag. Für jede Erklärung ein Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung und Erstattung des zu viel Gezahlten, mit Darstellung der Aufwendungen und der Rechtsgründe. Das Finanzamt hat sechs Monate für die Entscheidung.
• Die wahrscheinliche Ablehnung. Solange die Finanzverwaltung an ihrer Auffassung festhält, ist eine Ablehnung die erwartbare erste Antwort. Sie öffnet den Weg zum Wirtschaftsverwaltungsgericht und von dort zu den Gerichten. Diesen Weg ist der Eigentümer im Fall von 2025 gegangen.
• Das Warten. Bestätigt das Tribunal Supremo die Auffassung, werden die bereits gestellten Anträge zugunsten des Eigentümers entschieden, mit Zinsen. Bestätigt es sie nicht, steht der Eigentümer wieder am Anfang, abzüglich der Kosten des Antrags. Mit einer Ablehnung vor Gericht zu gehen ist eine eigene Entscheidung mit eigenen Kosten, die wir besprechen, wenn es so weit ist.
• Die Kosten. Für die Vorbereitung und Einreichung der Anträge nennen wir Ihnen einen festen Betrag, schriftlich und vor Beginn, damit Sie ihn gegen die mögliche Erstattung abwägen können.

Prüfen Sie vorher Ihr Wohnsitzland

In der Schweiz Ansässige stehen in der Regel günstig da. Die Schweiz stellt Einkünfte aus Immobilien im Ausland frei und berücksichtigt sie nur für den Steuersatz auf das übrige Einkommen (Freistellung unter Progressionsvorbehalt). Eine Erstattung aus Spanien ist deshalb grundsätzlich Geld, das beim Eigentümer bleibt. Stimmen Sie den Einzelfall trotzdem mit Ihrem Schweizer Steuerberater ab.

Anders ist es bei einem Wohnsitz im Vereinigten Königreich oder in den Vereinigten Staaten. Beide besteuern dieselbe Miete auch zu Hause und rechnen die spanische Steuer darauf an. Weniger spanische Steuer kann dann eine geringere Anrechnung und mehr Steuer im Wohnsitzland bedeuten, sodass die Ersparnis auf beiden Seiten gerechnet werden muss, zusammen mit Ihrem Berater dort. Für andere Wohnsitzländer außerhalb der EU, etwa die Vereinigten Arabischen Emirate, kommt es auf das jeweilige Abkommen und das dortige Recht an.

Was wir brauchen, um Ihren Fall zu prüfen

• Die in den letzten vier Jahren für Mieteinkünfte abgegebenen Modelo 210 mit Zahlungsbeleg.
• Mietverträge oder Plattformabrechnungen, aus denen die vermieteten Tage jedes Jahres hervorgehen.
• Rechnungen und Belege für die Aufwendungen dieser Jahre.
• Die Kaufurkunde und den IBI-Bescheid, um die Abschreibung zu berechnen.
• Eine Ansässigkeitsbescheinigung für jedes beantragte Jahr.

Was wir jedes Jahr für vermietende Eigentümer tun, steht auf unseren Seiten zum Modelo 210 und zur Ferienvermietung.

Rechtsgrundlagen: Audiencia Nacional, Urteil vom 28. Juli 2025 (recurso 636/2021); Artikel 24 des konsolidierten Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtansässige (Real Decreto Legislativo 5/2004); Artikel 23 des Einkommensteuergesetzes (Ley 35/2006) und Artikel 13 und 14 seiner Durchführungsverordnung; Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union; Artikel 66, 67, 120.3 und 221 der Ley General Tributaria.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls.