Haus mit Ferienvermietungslizenz (ETV) auf Mallorca kaufen: was vor der Anzahlung zu prüfen ist

Was Sie eigentlich kaufen

Die Lizenz heißt ETV, für estancias turísticas en viviendas. Der Eigentümer reicht beim Consell de Mallorca eine Verantwortungserklärung ein, die DRIAT. Das Haus wird in das Inselregister der touristischen Betriebe eingetragen und erhält eine Nummer, und diese Nummer muss in jeder Anzeige stehen.

Die Erklärung beruht auf Gästeplätzen (plazas turísticas), einem für jeden Gast, den das Haus aufnehmen darf. Der Eigentümer hat sie aus der Platzbörse der Insel erworben. Nach Artikel 88 des balearischen Tourismusgesetzes bleiben die Plätze an die Immobilie gebunden, bis sie endgültig abgemeldet wird. Deshalb geht die Lizenz mit dem Haus über: Der Käufer stellt keinen neuen Antrag, sondern zeigt dem Consell den Eigentümerwechsel an.

Daraus ergibt sich auch, was schiefgehen kann. Eine Eintragung ist nur so gut wie die Erklärung, auf der sie beruht. War eine wesentliche Angabe darin unrichtig, kann der Consell die Eintragung löschen, und die Plätze fallen an die Verwaltung zurück. Dieses Risiko bleibt beim Haus, gleich wem es gehört.

Welche Lizenz ist es? Das Datum entscheidet

Lizenz ist nicht gleich Lizenz. Die Hinweise des Consell ordnen sie nach dem Datum des Antrags:

• VT-Lizenzen, die älteren Eintragungen als Ferienhaus: müssen nie verlängert werden.
• ETV, 2006 beantragt nach dem Gesetz von 2005, für Einfamilienhäuser: Verlängerung alle sechs Jahre, der Antrag ist zwei Monate vor Ablauf zu stellen.
• ETV, eingereicht zwischen dem 22. Juli 2012 und dem 31. Juli 2017: keine Verlängerung.
• ETV, ab dem 1. August 2018 für ein Einfamilienhaus eingereicht: keine Verlängerung.
• ETVPL, für eine Wohnung in einem Gebäude mit gemeinsamen Zugängen oder Gemeinschaftsflächen: jeweils fünf Jahre gültig. Die Verlängerung ist im Monat vor Ablauf anzuzeigen. Geschieht das nicht, wird die Wohnung automatisch abgemeldet, und die Plätze sind verloren.
• ETV60, für die Vermietung des Hauptwohnsitzes an höchstens 60 Tagen im Jahr: ebenfalls fünf Jahre und daran gebunden, dass das Haus der Hauptwohnsitz des Vermieters ist. Für einen Käufer, der dort nicht wohnen wird, ist sie wertlos.

Lassen Sie sich als Erstes die Registernummer und das Datum geben. Eine Lizenz kurz vor einem Verlängerungstermin, oder eine, die ihn versäumt hat, ist ein anderer Kauf.

Sieben Prüfungen vor der Anzahlung

• Die Eintragung. Die Nummer, die Adresse und Katasterreferenz, auf die sie sich bezieht, der eingetragene Inhaber und das Datum. Das Inselregister ist als offene Daten veröffentlicht, mit Nummer, Datum, Gemeinde, Zimmern und Plätzen jeder Unterkunft. Das genügt für einen ersten Blick. Verlässlich ist erst die Verwaltungsakte.
• Die Plätze. Ein Haus darf an höchstens so viele Gäste vermietet werden, wie die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) Plätze ausweist. Zustellbetten sind nicht erlaubt, und auf je vier Plätze muss ein Bad kommen. Eine Anzeige für zehn Personen in einem Haus mit sechs eingetragenen Plätzen ist ein Verstoß, und sie verrät, wie die Einnahmen zustande kamen, die man Ihnen gezeigt hat.
• Das Gebäude und seine Unterlagen. In einer Immobilie, gegen die ein bestandskräftiges Bußgeld wegen eines schweren Bauverstoßes verhängt wurde, ist die touristische Vermietung untersagt, bis der rechtmäßige Zustand wiederhergestellt ist. Auf ländlichem Boden (suelo rústico) ist das die übliche Falle: ein Anbau, ein Pool oder ein Nebengebäude, die nie legalisiert wurden. Vergleichen Sie, was gebaut ist, mit dem Grundbuch (Registro de la Propiedad), dem Kataster und der Baugenehmigung.
• Bußgelder und offene Verfahren. Der Consell bearbeitet den Eigentümerwechsel nicht, solange ein Bußgeld der Tourismusbehörde unbezahlt ist. Lassen Sie sich vom Verkäufer nachweisen, dass kein Bußgeldverfahren anhängig ist, und prüfen Sie es nach.
• Ob wirklich vermietet wurde. Der Consell kann eine Unterkunft abmelden, wenn die touristische Vermietung drei Jahre in Folge geruht hat. Verlangen Sie die Erklärungen zur Tourismusabgabe, die Plattformabrechnungen und die Gästemeldungen der letzten Saisons. Sie zeigen zugleich, was der Betrieb wert ist.
• Wenn es eine Wohnung ist. Prüfen Sie, wann die Fünfjahresfrist endet, und die Eigentümergemeinschaft. Die Vermietung setzt eine Teilungserklärung oder Satzung voraus, die sie nicht verbietet, und einen Beschluss der Mehrheit der Eigentümer und der Miteigentumsanteile. Dieselbe Mehrheit kann ihn zurücknehmen, und dann muss die Vermietung binnen eines Jahres enden. In der Gemeinde Palma ist die touristische Vermietung von Wohnungen verboten. Seit dem 16. April 2025 kann auf den ganzen Balearen keine neue Erklärung mehr für eine Wohnung in Wohnungseigentum (propiedad horizontal) eingereicht werden, ausgenommen Reihen- und Doppelhäuser. Eine erloschene Wohnungslizenz lässt sich also nicht ersetzen.
• Was Sie vom ersten Tag an übernehmen. Einen Energieausweis mit der gesetzlichen Mindestklasse (F für Gebäude von vor 2008, D für spätere), eigene Wasser- und Stromzähler, eine Haftpflichtversicherung, eine rund um die Uhr erreichbare Telefonnummer, das Buch über Reinigung und Instandhaltung, die Meldung der Gäste an die Polizei und die Tourismusabgabe. Fehlt am Tag der Übernahme etwas davon, liegt der Verstoß bei Ihnen.

In den Vertrag schreiben

Im Vorvertrag hat der Käufer noch Verhandlungsmacht. Wir machen die Lizenz zur wesentlichen Bedingung des Kaufs, im Vorvertrag und erneut in der Kaufurkunde. Der Verkäufer sichert zu, dass die Eintragung gültig ist, dass Plätze und Erklärung dem Haus in seinem heutigen Zustand entsprechen und dass kein Verfahren anhängig ist, und er verpflichtet sich, beim Eigentümerwechsel mitzuwirken. Der Vertrag sollte auch regeln, was gilt, wenn sich etwas davon vor der Beurkundung als falsch erweist: in der Regel, dass der Käufer zurücktreten kann und die Anzahlung zurückerhält.

Nach der Beurkundung wird der Eigentümerwechsel dem Consell de Mallorca angezeigt. Die unterlassene Anzeige ist selbst ein Verstoß. Zugleich gehen Versicherung, Anzeigen, Gästemeldung und Tourismusabgabe auf den neuen Eigentümer über.

Ohne Lizenz kaufen und eine beantragen?

Manchmal, aber zahlen Sie nicht für die Hoffnung. Der Erwerb neuer Plätze ist seit 2022 ausgesetzt. Seit April 2025 vergibt eine vorläufige Börse die Plätze der Unterkünfte, die aus dem Register ausscheiden, eins zu eins neu, sodass die Gesamtzahl der Insel nicht wächst. Im März 2026 bot der Consell de Mallorca 1.069 Plätze für die ganze Insel an. Zugelassen wurden 721 Anträge, über deren Reihenfolge am 8. Juni 2026 öffentlich das Los entschied, mit einer Warteliste für sechs Monate. Weitere Ausschreibungen hängen davon ab, wie viele Plätze zurückkommen.

Um überhaupt antragsberechtigt zu sein, muss das Haus in einer zugelassenen Zone liegen, mindestens fünf Jahre alt sein und in dieser Zeit privat zu Wohnzwecken genutzt worden sein, und es darf nie öffentlich geförderter Wohnraum (vivienda protegida) gewesen sein. Auf geschütztem ländlichem Boden ist eine neue touristische Vermietung in der Regel nicht zulässig, in Wohnungen gar nicht.

Und die Steuer

Die Einkünfte aus einer lizenzierten Vermietung werden auf dem Modelo 210 erklärt, inzwischen einmal im Jahr, im April des Folgejahres. In der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein Ansässige zahlen 19 % auf die Miete abzüglich der Kosten. Alle anderen, auch Eigentümer mit Wohnsitz in der Schweiz, zahlen 24 %, und das Finanzamt wendet den Satz auf die Bruttomiete an. Diese Frage liegt derzeit beim Tribunal Supremo. Rechnen Sie das in die Rendite ein, bevor Sie einen Preis vereinbaren.

Wir prüfen die Lizenz vor dem Kauf, mit Einsicht in die Verwaltungsakte und einem schriftlichen Bericht, und entwerfen die Klauseln. Was der Service umfasst, steht auf unserer Seite zur Ferienvermietung, die Steuern beim Kauf selbst auf der Seite Immobilienkauf und -verkauf.

Rechtsgrundlagen: Ley 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus auf den Balearen, Artikel 23, 50, 51, 52, 85, 88 und 118; Decreto ley 4/2025 vom 11. April, zweite Zusatzbestimmung und zweite Übergangsbestimmung; Decreto ley 3/2022 und Ley 3/2022; Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (Consell de Mallorca), Hinweise zu Lizenzarten und Verlängerungen sowie Mitteilungen vom 6. und 20. März 2026 zur vorläufigen Platzbörse; öffentliche Auslosung vom 8. Juni 2026; Register der touristischen Unterkünfte Mallorcas, Open-Data-Katalog des Govern de les Illes Balears.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls.