Ihr Haus auf Mallorca vor dem Jahresende verkaufen: der Einbehalt von 3 %, die Gemeindesteuer und die Erstattung

Was der Käufer einbehält

Verkauft ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und an das Finanzamt abführen, gleich ob der Käufer in Spanien lebt oder nicht. Das Gesetz behandelt dies als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers; sie wird mit dem Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung gezahlt. Bei einem Verkauf für 1.000.000 Euro zahlt der Käufer 970.000 Euro an Sie und 30.000 Euro an das Finanzamt.

Die 3 % sind nicht die Steuer. Sie sind eine Anzahlung darauf und können sich als zu viel oder zu wenig erweisen. Bewahren Sie den Zahlungsnachweis zum Modelo 211 auf, denn die Angaben dazu brauchen Sie für Ihre eigene Erklärung. Zahlt der Käufer nicht, bleibt die Immobilie gegenüber dem Finanzamt haftbar, bis zur Höhe des niedrigeren Betrags aus Einbehalt und geschuldeter Steuer. Deshalb bestehen die Anwälte der Käufer darauf.

Was Sie tatsächlich schulden: 19 % des Gewinns

Die Steuer beträgt 19 % des Gewinns, für jeden nichtansässigen Verkäufer, gleich aus welchem Land. Der Gewinn ist die Differenz zwischen zwei Beträgen. Der Veräußerungswert ist der tatsächlich vereinbarte Preis, abzüglich der Kosten und Steuern, die mit dem Verkauf zusammenhängen. Der Anschaffungswert ist der Preis, den Sie tatsächlich gezahlt haben, zuzüglich der Kosten des Kaufs: Notar, Grundbuch, Makler und Grunderwerbsteuer. Reparaturen und Instandhaltung werden nicht hinzugerechnet, und die Inflationskoeffizienten, die alte Gewinne verringerten, sind für Verkäufe seit dem 1. Januar 2015 abgeschafft. Für vor 1995 gekaufte Immobilien kann noch eine Übergangskürzung gelten, und zwar nur für den Teil des Gewinns, der vor dem 20. Januar 2006 entstanden ist.

Zwei Verkäufer desselben Hauses für 1.000.000 Euro zeigen, warum die 3 % in beide Richtungen gehen können. Nehmen wir in beiden Fällen Verkaufskosten von 30.000 Euro an. Eigentümer A hat für 600.000 Euro gekauft und 60.000 Euro Kosten und Steuern gezahlt: Der Gewinn beträgt 1.000.000 abzüglich 30.000 abzüglich 660.000, also 310.000 Euro, die Steuer 58.900 Euro, und nach den bereits einbehaltenen 30.000 Euro bleiben 28.900 Euro zu zahlen. Eigentümer B hat für 900.000 Euro gekauft und ebenfalls 60.000 Euro Kosten und Steuern gezahlt: Der Gewinn beträgt 10.000 Euro, die Steuer 1.900 Euro, und 28.100 der 30.000 Euro kommen zurück.

Die Zahlen sind ein Beispiel. Der tatsächliche Gewinn hängt von den Unterlagen ab; deshalb berechnen wir ihn vor der Beurkundung.

Die Erklärung und wie lange die Erstattung dauert

Der Verkäufer gibt das Modelo 210 für den Gewinn in einem Zeitraum von drei Monaten ab, der einen Monat nach der Übertragung beginnt. Eine Beurkundung Mitte Dezember ergibt also einen Zeitraum von Mitte Januar bis Mitte April. Die Erklärung ist auch dann abzugeben, wenn der Gewinn null ist oder sich eine Erstattung ergibt. Weil sie 2027 eingereicht wird, gilt die neue Fassung des Formulars, die ab dem 1. Januar 2027 verwendet wird.

Ist die Steuer höher als die 3 %, zahlen Sie die Differenz mit der Erklärung. Waren die 3 % mehr als die Steuer, wird Ihnen der Überschuss erstattet, und in der Erklärung beantragen Sie ihn. Einen Zahlungstermin verspricht das Gesetz nicht. Nach der allgemeinen Regel der Ley General Tributaria schuldet das Finanzamt Verzugszinsen, ohne dass Sie sie beantragen müssen, wenn sechs Monate vergehen, ohne dass die Auszahlung einer Erstattung angeordnet wurde, aus einem Grund, den das Finanzamt zu vertreten hat. Planen Sie also damit, dass das Geld monatelang wartet, und rechnen Sie nicht damit für Ihren nächsten Kauf.

Die Gemeindesteuer auf den Grundstückswert

Die Gemeinde erhebt eine eigene Steuer auf den Wertzuwachs des städtischen Grundstücks unter der Immobilie, die plusvalía municipal. Steuerschuldner ist beim Verkauf der Verkäufer; ist er aber eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, tritt der Käufer als Ersatzschuldner an seine Stelle und muss sie zahlen. Deshalb wird in der Urkunde meist ein Teil des Preises zurückbehalten, und deshalb sollten Sie vor der Unterschrift klären, wer sie trägt. Die Erklärung gegenüber der Gemeinde ist innerhalb von 30 Arbeitstagen nach der Beurkundung abzugeben.

Sie fällt nicht an, wenn das Grundstück zwischen Kauf und Verkauf nicht an Wert gewonnen hat, aber das muss nachgewiesen werden: Die Übertragung wird mit der Kauf- und der Verkaufsurkunde angezeigt, und als Wert des Bodens gilt der Anteil, den sein Katasterwert am gesamten Katasterwert der Immobilie ausmacht. Gab es einen Wertzuwachs, wird die Steuer mit Koeffizienten berechnet, die jede Gemeinde innerhalb eines gesetzlichen Höchstwerts festlegt; ist der tatsächliche Wertzuwachs niedriger, können Sie beantragen, danach besteuert zu werden.

Ein Termin ist zu beachten. Das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober, veröffentlicht am 7. Oktober, setzt ab dem 1. Dezember 2026 neue Höchstkoeffizienten für diese Steuer fest. Ein Decreto-ley muss innerhalb von dreißig Tagen nach seiner Veröffentlichung vom Congreso validiert werden, und ein früheres Decreto-ley mit ähnlichem Inhalt wurde in den ersten Oktobertagen aufgehoben; der endgültige Ausgang steht also nicht fest. Was Sie tatsächlich zahlen, hängt von der Satzung Ihrer Gemeinde ab, die unter dem Höchstwert liegen kann. Lassen Sie sich vor der Wahl des Beurkundungstermins eine Berechnung erstellen, statt anzunehmen, dass der Dezember besser oder schlechter ist.

Jahresende: wo das Geld am 31. Dezember liegt

Die Vermögensteuer wird auf das erhoben, was Sie am 31. Dezember in Spanien besitzen. Ein vorher verkauftes Haus gehört nicht mehr zur Bemessungsgrundlage, der Erlös aber schon, wenn er noch auf einem spanischen Bankkonto liegt. Ein Verkauf in den ersten Januartagen wirkt umgekehrt, denn dann ist das Haus noch in der Grundlage für 2026. Wohin der Erlös fließt, ist eine Entscheidung, die vor dem Jahresende fallen sollte, mit Blick auf die Vermögensteuer, und nicht danach.

Vor der Beurkundung

• Suchen Sie die Kaufurkunde und die Belege über die Kosten des Kaufs heraus. Sie bestimmen den Anschaffungswert, und ein fehlender Beleg bedeutet einen zu hoch besteuerten Gewinn.
• Lassen Sie den Gewinn vor der Beurkundung berechnen, damit Sie wissen, ob die 3 % zu viel oder zu wenig sein werden.
• Vereinbaren Sie in der Urkunde, wer die plusvalía municipal zahlt und wie viel vom Preis dafür zurückbehalten wird.
• Bitten Sie den Anwalt des Käufers, zu bestätigen, dass das Modelo 211 innerhalb eines Monats eingereicht wird, und bewahren Sie den Nachweis auf.
• Entscheiden Sie, wo das Geld am 31. Dezember liegen soll.
• Prüfen Sie, wie Ihr Wohnsitzstaat denselben Gewinn behandelt. Die gezahlte spanische Steuer wird dort meist angerechnet, aber die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land.

Wir berechnen den Gewinn, reichen die Erklärung ein und beantragen die Erstattung im Rahmen unseres Angebots zu Kauf und Verkauf. Die jährliche Erklärung steht auf der Seite zum Modelo 210, die Regel zum 31. Dezember auf unserer Seite zur Vermögensteuer.

Rechtsgrundlagen: Artikel 25 des konsolidierten Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtansässigen (Real Decreto Legislativo 5/2004), Steuersatz und Einbehalt durch den Käufer; Orden EHA/3316/2010 vom 17. Dezember (Modelo 210 und 211); Hinweise der Agencia Tributaria zum Verkauf von Immobilien durch Nichtansässige und zum Einbehalt des Käufers; Artikel 104, 106, 107 und 110 des konsolidierten Gesetzes über die Kommunalfinanzen (Real Decreto Legislativo 2/2004); Artikel 31 der Ley General Tributaria; Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober, Artikel 10; Ley 19/1991 über die Vermögensteuer.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls.