Das Jahr des nichtansässigen Eigentümers: eine Checkliste für Ihr Haus auf Mallorca

Jedes Jahr

Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten und ob Sie auch nur eine Nacht dort verbringen.

• Modelo 210 für die fiktive Einnahme. Spanien besteuert eine fiktive Einnahme für eine Immobilie, die Ihnen zur Verfügung steht: 1,1 % des Katasterwerts oder 2 %, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren nicht überprüft wurde. Der Steuersatz beträgt 19 % für in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige und 24 % für alle anderen. Eine Erklärung je Eigentümer und je Immobilie. Die Einnahme für 2025 wird im Laufe des Jahres 2026 erklärt, die für 2026 zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027.
• IBI, die Grundsteuer der Gemeinde. Sie wird jedes Jahr von der Gemeinde erhoben, in der die Immobilie liegt, in vielen Gemeinden Mallorcas in deren Auftrag von der balearischen Steueragentur (ATIB). Eine Lastschrift von einem spanischen Konto vermeidet Säumniszuschläge.
• Die Müllgebühr der Gemeinde. Die meisten Gemeinden berechnen sie getrennt von der IBI, nach eigenem Kalender.
• Die Eigentümergemeinschaft. In einer Wohnanlage oder einem Gebäude legt die Gemeinschaft das jährliche Hausgeld fest und hält mindestens einmal im Jahr eine Versammlung ab. Dort wird über Ferienvermietung und Baumaßnahmen entschieden.
• Vermögensteuer, soweit sie greift. Übersteigt Ihr spanisches Vermögen zwei Millionen Euro, ist bis zum 30. Juni ein Modelo 714 fällig, auch wenn nichts zu zahlen ist, denn in dieser Erklärung wird der balearische Freibetrag von drei Millionen Euro gewählt.

Wenn Sie vermieten

• Für die Tage der Vermietung treten die Mieteinkünfte an die Stelle der fiktiven Einnahme. Für Einkünfte ab Oktober 2026 ist die Erklärung jährlich, abzugeben zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres. Einkünfte von April bis September 2026 folgen noch den vierteljährlichen Fristen im Juli und Oktober 2026.
• In der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige dürfen Aufwendungen abziehen, etwa Hausgeld, IBI, Versicherung, Reparaturen und Abschreibung. Bei allen anderen, auch bei Ansässigen in der Schweiz und im Vereinigten Königreich, veranlagt das Finanzamt die Bruttomiete. Die Audiencia Nacional hat im Juli 2025 entschieden, dass auch diese Eigentümer Aufwendungen abziehen dürfen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, aber es ist ein Grund, die Belege aufzubewahren und einen Erstattungsantrag für die offenen Jahre zu prüfen.
• Eine Ansässigkeitsbescheinigung Ihres Heimatlandes belegt den angewandten Steuersatz. Lassen Sie sie jedes Jahr erneuern.
• Bei Ferienvermietung kommen die ETV-Lizenz, die nationale Registrierungsnummer, die die Plattformen verlangen, und die von den Gästen erhobene Tourismusabgabe hinzu.

Wenn sich etwas ändert

Einige Ereignisse lösen eigene Pflichten aus, mit Fristen in Wochen statt in Jahren.

• Ein Miteigentümer stirbt. Die Erben haben sechs Monate für die Erbschaftsteuererklärung, auch wenn die balearische Ermäßigung die Steuer auf null senkt, und die gemeindliche Wertzuwachssteuer wird ebenfalls fällig.
• Sie verkaufen. Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein, und Ihre eigene Erklärung über den Veräußerungsgewinn folgt etwa vier Monate nach der Beurkundung. Nicht abgegebene Jahre des Modelo 210 kommen meist genau dann ans Licht.
• Sie verbringen mehr Zeit auf der Insel. Ab mehr als 183 Tagen im Kalenderjahr, oder wenn der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt, können Sie steuerlich ansässig werden, und alles ändert sich.
• Ihre Anschrift im Ausland ändert sich. Das spanische Finanzamt schreibt an die Anschrift, die es gespeichert hat. Halten Sie sie aktuell oder bestellen Sie einen Vertreter in Spanien, damit die Post jemanden erreicht.

Aufbewahren

Das Dokument, das Eigentümer am häufigsten Geld kostet, ist das, das sie beim Verkauf nicht finden. Der Anschaffungswert der Immobilie, erhöht um die damals gezahlten Steuern und Kosten und um die Kosten wertsteigernder Maßnahmen, mindert den steuerpflichtigen Gewinn. Ohne Belege wird der Gewinn allein auf den Preis in der Urkunde berechnet.

• Die Kauf- oder Erbschaftsannahmeurkunde und die darauf gezahlte Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer.
• Rechnungen für wertsteigernde Arbeiten, die etwas anderes sind als Reparaturen und Instandhaltung.
• Jedes abgegebene Modelo 210 mit dem Zahlungsbeleg.
• Die IBI-Bescheide und die Katasterreferenz.

Wie wir das übernehmen

Für unsere Eigentümer-Mandanten führen wir diesen Kalender selbst. Wir geben das Modelo 210 für jeden Eigentümer ab, prüfen den Katasterwert und das Datum seiner Überprüfung, behalten den Freibetrag der Vermögensteuer im Blick und melden uns, wenn sich etwas ändert. Sie erhalten die abgestempelten Erklärungen und einen kurzen Hinweis, was als Nächstes ansteht.

Rechtsgrundlagen: Konsolidiertes Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtansässige (Real Decreto Legislativo 5/2004); Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni; konsolidiertes Gesetz über die Gemeindefinanzen (Real Decreto Legislativo 2/2004); Ley 19/1991 über die Vermögensteuer.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und gibt die zum angegebenen Datum geltende Rechtslage wieder. Sie ist keine Beratung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls.