Att äga bostaden på Mallorca via ett bolag eller en LLC: vad det kostar i Spanien

Särskatten på fastigheter som ägs av utländska bolag

Ett bolag med hemvist utanför Spanien som äger en fastighet i Spanien betalar en särskild årlig skatt på 3 % av taxeringsvärdet, gravamen especial, som deklareras på Modelo 213 i januari för föregående år. Den ska hindra att privatpersoner gömmer sig bakom ett utländskt bolag, och den gäller om inget undantag är tillämpligt.

De viktigaste undantagen gäller bolag som har rätt till ett skatteavtal med informationsutbyte och vars fysiska ägare är kända och bor i Spanien eller i ett avtalsland, bolag med en verklig verksamhet utöver fastighetsförvaltning och börsnoterade bolag. Skatteavtalet mellan Sverige och Spanien innehåller en artikel om informationsutbyte, så ett svenskt aktiebolag kan i princip åberopa den grunden, förutsatt att personerna bakom bolaget redovisas. Den som begär undantag måste i regel ändå lämna Modelo 213 och ange personerna bakom bolaget.

En amerikansk LLC med en enda ägare, som är skattemässigt transparent i USA, behandlas inte alltid som avtalsberättigad i sig. Undantaget kan inte tas för givet utan måste prövas mot strukturens faktiska omständigheter.

Vad bolaget annars förändrar

• Ingen schablonintäkt, men ingen lättnad heller. Ett bolag lämnar ingen Modelo 210 för schablonintäkt, som bara gäller fysiska personer. Hyrs bostaden ut deklarerar bolaget hyresintäkterna. Besparingen på schablonintäkten är oftast mycket mindre än särskatten på 3 %.
• Förmögenhetsskatten finns kvar. Andelar i ett bolag vars tillgångar huvudsakligen består av spanska fastigheter räknas som tillgångar i Spanien vid förmögenhetsskatten för icke-residenta. Att lägga huset i ett bolag tar det inte ur skatten.
• Försäljning av andelarna kan beskattas i Spanien. Vinst på andelar i ett bolag vars värde huvudsakligen kommer från spanska fastigheter är spansk inkomst enligt spansk intern rätt. Om Spanien får ta ut skatten när säljaren bor i Sverige beror på skatteavtalet och måste prövas i det enskilda fallet.
• Överlåtelseskatten kan följa med andelarna. Den som köper kontrollen över ett bolag vars tillgångar huvudsakligen är spanska fastigheter kan beskattas som om fastigheten själv hade köpts, när skattemyndigheten ser andelsköpet som ett sätt att undvika överlåtelseskatt.
• Mer administration, varje år. Bolaget behöver ett spanskt skatteregistreringsnummer, dess räkenskaper måste bära värderingen av andelarna och notarien frågar efter de verkliga huvudmännen vid tillträdet.

Argumentet om arv

Det vanligaste skälet som anges för ett bolag är arvet. Men med Balearernas nedsättning på 100 % för makar, barn och föräldrar är den spanska arvsskatt som ett bolag skulle kunna undvika ofta noll ändå, och Sverige har ingen arvsskatt. Bolaget åstadkommer sällan något som direkt ägande, ett testamente och ett tydligt lagval inte också gör.

När ett bolag är rimligt

• En uthyrningsverksamhet med egen organisation, personal eller förvaltning, inte ett enstaka fritidshus.
• Flera fastigheter som ägs tillsammans med andra investerare, där ett bolag gör ägande och utträde enklare.
• Ett konkret familje- eller arvsrättsligt skäl i Sverige, utrett på båda sidor före köpet.

För en bostad du använder själv är direkt ägande, ofta tillsammans med din make eller maka, i regel enklare och billigare. Om du redan äger en bostad på Mallorca via ett bolag är frågan om strukturen ska behållas, göras om eller avvecklas. Varje väg har sin egen skattekostnad, som bör räknas fram innan något undertecknas.

Om du bor i Spanien och investerar via en LLC

Den här texten handlar om fastigheter som ägs av icke-residenta. För personer bosatta i Spanien som äger placeringar via en amerikansk LLC uppstår andra frågor: bolagets egen hemvist, reglerna om utländska kontrollerade bolag och Modelo 720. Delägarna har analyserat det fallet ingående i US LLC and Spanish tax residence på Lexons webbplats (på engelska).

Källor: Artiklarna 13 och 40 till 45 i den konsoliderade lagen om inkomstskatt för icke-residenta (Real Decreto Legislativo 5/2004); artikel 5 i Ley 19/1991 om förmögenhetsskatt; artikel 338 i Ley 6/2023 om värdepappersmarknaderna; skatteavtalet mellan Sverige och Spanien (1976), SFS 1977:75.

Den här sidan är allmän information och återger de regler som gällde vid det angivna datumet. Den är inte rådgivning och ersätter inte en bedömning av ditt eget fall.