Bor du utanför EU och hyr ut på Mallorca? Så begär du tillbaka spansk skatt på bruttohyran

Vad domstolen kom fram till

Målet gällde en person bosatt i USA som hyrde ut en lägenhet i Barcelona och begärde avdrag för uthyrningens vanliga kostnader: värdeminskning på byggnaden och möblerna, samfällighetsavgifter, IBI och kommunala avgifter, reparationer och underhåll, försäkring och de tjänster som hörde till uthyrningen. Skattemyndigheten och den centrala ekonomisk-administrativa nämnden sade nej, med stöd av artikel 24.6 i lagen om inkomstskatt för icke-residenta, som förbehåller kostnadsavdraget för personer bosatta i EU och EES.

I sin dom av den 28 juli 2025 (mål 636/2021) gav Audiencia Nacional ägaren rätt. Den främsta grunden är den fria rörligheten för kapital i artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, som till skillnad från de andra EU-friheterna också skyddar investeringar från tredjeland. En bostad som köps för att hyras ut är en sådan investering, och att beskatta en investerare utanför EU på bruttointäkten medan en investerare inom EU beskattas på nettot inskränker den friheten. Domstolen stödde sig också på klausulen om icke-diskriminering i skatteavtalet mellan Spanien och USA.

Domen rör inte skattesatsen. Ägare bosatta utanför EU och EES betalar fortfarande 24 %, mot 19 % för övriga. Den ger inte heller icke-residenta den nedsättning som bosatta i Spanien får vid långtidsuthyrning av bostäder.

Läget i dag

Domen har inte vunnit laga kraft: den kan överklagas till Tribunal Supremo, och skattemyndigheten har inte ändrat sin praxis. En Modelo 210 från en ägare bosatt utanför EU förväntas fortfarande ta upp bruttohyran, och en deklaration med kostnadsavdrag kommer sannolikt att rättas av myndigheten.

Därför är den försiktiga vägen inte att dra av kostnaderna i själva deklarationen, utan att deklarera så som myndigheten förväntar sig och sedan begära rättelse och återbetalning av mellanskillnaden. En begäran håller året öppet medan domstolarna avgör frågan. Den som väntar på ett slutligt avgörande innan något görs kommer att se de äldsta åren preskriberas under tiden.

Klockan: fyra år, deklaration för deklaration

Återbetalning kan begäras i fyra år, räknat från dagen efter sista dagen för att lämna respektive deklaration. Hyresintäkter har deklarerats kvartalsvis, så varje kvartal har sin egen klocka. Deklarationen för tredje kvartalet 2022 skulle lämnas senast den 20 oktober 2022, och rätten att begära tillbaka den skatten preskriberas den 20 oktober 2026. Fjärde kvartalet 2022 följer i januari 2027, och så vidare.

När begäran lämnas in stannar klockan för de deklarationer som den omfattar. Den behöver inte bifallas genast för att ha gjort sitt jobb.

Vad som kan dras av

Samma kostnader som en person bosatt i EU drar av, i proportion till de dagar bostaden faktiskt var uthyrd:

• IBI, den kommunala sophämtningsavgiften och andra lokala avgifter för bostaden.
• Samfällighetsavgifter.
• Försäkring för byggnaden och lösöret.
• Reparationer och underhåll, som inte är detsamma som förbättringar.
• El och vatten som ägaren betalar, städning, tvätt och provisioner till förmedlare eller plattformar.
• Ränta på lån som tagits för att köpa eller förbättra bostaden.
• Värdeminskning: 3 % per år på byggnadens anskaffningsvärde, utan marken, och 10 % på möbler och utrustning.

Varje post kräver en faktura eller ett kvitto i ägarens namn. Kostnader för de veckor då ägaren själv använde bostaden är inte avdragsgilla. De veckorna ger i stället en schablonintäkt.

Vad det är värt

Ta en villa som hyrs ut under säsongen med 40 000 euro i hyra per år och 16 000 euro i avdragsgilla kostnader, värdeminskningen inräknad. Beskattad på bruttohyran betalade ägaren 9 600 euro. Beskattad på nettot med samma 24 % blir skatten 5 760 euro. Skillnaden är 3 840 euro per år, eller omkring 15 000 euro för fyra öppna år, plus den ränta som skattemyndigheten är skyldig på återbetalningar.

Siffrorna är ett räkneexempel. Det verkliga beloppet beror på hur stor del av året bostaden var uthyrd och på hur väl kostnaderna är dokumenterade.

Så går begäran till

• Begäran. För varje deklaration en begäran om rättelse av självdeklarationen och återbetalning av överskottet, med kostnaderna och de rättsliga grunderna angivna. Skattemyndigheten har sex månader på sig att svara.
• Det troliga avslaget. Så länge myndigheten håller fast vid sin hållning är ett avslag det väntade första svaret. Det öppnar vägen till den ekonomisk-administrativa nämnden och därifrån till domstolarna. Den vägen gick ägaren i 2025 års mål.
• Väntan. Om Tribunal Supremo bekräftar bedömningen avgörs de begäranden som redan har lämnats in till ägarens fördel, med ränta. Om inte är ägaren tillbaka där allt började, minus kostnaden för begäran. Att ta ett avslag till domstol är ett separat beslut, med sin egen kostnad, som vi diskuterar när det blir aktuellt.
• Kostnaden. Vi lämnar ett fast pris för att förbereda och lämna in begärandena, skriftligt och innan vi börjar, så att du kan väga det mot den återbetalning som står på spel.

Kontrollera läget i ditt bosättningsland först

En spansk återbetalning är inte alltid en ren vinst. Den som bor i Storbritannien eller USA beskattas där för samma hyra och avräknar den spanska skatten. Lägre spansk skatt kan betyda mindre avräkning och mer skatt i bosättningslandet, så besparingen måste räknas fram på båda sidor, tillsammans med din rådgivare där.

Den som bor i Schweiz är i ett annat läge. Schweiz undantar inkomst från fastigheter utomlands och beaktar den bara när skattesatsen på övriga inkomster bestäms, så en återbetalning från Spanien är i princip pengar som stannar hos ägaren.

För andra länder, som Förenade Arabemiraten eller Thailand, beror utfallet på landets egna regler och på ett eventuellt skatteavtal med Spanien. Stäm av det med en rådgivare i ditt bosättningsland innan du begär återbetalning. Om du fortfarande har väsentlig anknytning till Sverige bör även den svenska sidan ses över.

Vad vi behöver för att gå igenom ditt fall

• De Modelo 210 som har lämnats för hyresintäkter de senaste fyra åren, med betalningskvitton.
• Hyresavtal eller plattformarnas utbetalningsbesked som visar antalet uthyrda dagar varje år.
• Fakturor och kvitton för kostnaderna under de åren.
• Köpehandlingen och IBI-kvittot, för att räkna ut värdeminskningen.
• Ett intyg om skatterättslig hemvist för varje år som begäran gäller.

Vad vi gör varje år för ägare som hyr ut beskrivs på våra sidor om Modelo 210 och semesteruthyrning.

Källor: Audiencia Nacional, dom av den 28 juli 2025 (mål 636/2021); artikel 24 i den konsoliderade lagen om inkomstskatt för icke-residenta (Real Decreto Legislativo 5/2004); artikel 23 i inkomstskattelagen (Ley 35/2006) och artiklarna 13 och 14 i dess förordning; artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt; artiklarna 66, 67, 120.3 och 221 i Ley General Tributaria.

Den här sidan är allmän information och återger de regler som gällde vid det angivna datumet. Den är inte rådgivning och ersätter inte en bedömning av ditt eget fall.