Köpa hus på Mallorca med turistlicens (ETV): vad du ska kontrollera innan du skriver under

Vad du faktiskt köper

Licensen kallas ETV, efter estancias turísticas en viviendas. Ägaren lämnar en ansvarsdeklaration, DRIAT, till Consell de Mallorca. Huset förs in i öns register över turistverksamheter och får ett nummer, och det numret ska stå i varje annons.

Deklarationen bygger på turistplatser, en för varje gäst som huset får ta emot, som ägaren har förvärvat ur öns platsbörs. Enligt artikel 88 i Balearernas turistlag är platserna knutna till fastigheten tills den avregistreras slutligt. Därför följer licensen med huset: köparen ansöker inte på nytt utan anmäler ägarbytet till Consell de Mallorca.

Det förklarar också vad som kan gå fel. En registrering är aldrig bättre än deklarationen bakom den. Om en väsentlig uppgift i den var oriktig kan Consell de Mallorca stryka registreringen, och platserna går tillbaka till myndigheten. Den risken stannar hos huset, oavsett vem som äger det.

Vilken licens är det? Datumet avgör

Alla licenser är inte likadana. Consell de Mallorcas egen vägledning delar in dem efter när de söktes:

• VT-licenser, de äldre registreringarna som semesterbostad: behöver aldrig förnyas.
• ETV som söktes 2006 enligt 2005 års lag, för enfamiljshus: förnyas vart sjätte år, och ansökan ska in två månader innan giltigheten går ut.
• ETV som lämnades in mellan den 22 juli 2012 och den 31 juli 2017: ingen förnyelse.
• ETV som lämnats in från den 1 augusti 2018 för ett enfamiljshus: ingen förnyelse.
• ETVPL, för en bostad i en byggnad med gemensam entré eller gemensamma utrymmen: gäller fem år i taget. Förlängningen ska anmälas under månaden innan perioden går ut. Görs inte det avregistreras bostaden automatiskt och platserna går förlorade.
• ETV60, för uthyrning av den egna permanentbostaden högst 60 dagar per år: också fem år, och knuten till att huset är uthyrarens permanentbostad. För en köpare som inte ska bo där är den värdelös.

Be om registreringsnumret och datumet före allt annat. En licens som närmar sig en förnyelse, eller som har missat en, är ett annat köp.

Sju kontroller före handpenningen

• Registreringen. Numret, adressen och katasterbeteckningen den avser, den registrerade innehavaren och datumet. Öns register finns publicerat som öppna data, med varje bostads nummer, datum, kommun, rum och platser. Det räcker för en första koll. Det svar som räknas finns i myndighetens akt.
• Platserna. Ett hus får inte hyras ut till fler gäster än de platser som står i beboelighetsintyget (cédula de habitabilidad). Extrasängar är inte tillåtna, och det ska finnas ett badrum per fyra platser. En annons för tio personer i ett hus med sex registrerade platser är en överträdelse, och den säger något om hur de intäkter du har fått se har tjänats in.
• Byggnaden mot handlingarna. Turistuthyrning är förbjuden i en bostad där en sanktion för en allvarlig överträdelse av plan- och byggreglerna har vunnit laga kraft, tills det lagliga skicket är återställt. På landsbygdsmark (suelo rústico) är det den vanliga fällan: en tillbyggnad, en pool eller ett gästhus som aldrig har legaliserats. Jämför det som är byggt med fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), katastern och bygglovet.
• Sanktionsavgifter och öppna ärenden. Consell de Mallorca godkänner inte ett ägarbyte för en bostad med en obetald sanktionsavgift från turistmyndigheten. Be säljaren visa att inget sanktionsärende pågår, och kontrollera det.
• Om huset verkligen har hyrts ut. Consell de Mallorca kan avregistrera en bostad där turistuthyrningen har legat nere tre år i följd. Be om turistskattedeklarationerna, plattformarnas utbetalningsbesked och gästrapporterna för de senaste säsongerna. De visar också vad verksamheten är värd.
• Om det är en lägenhet. Kontrollera när femårsperioden går ut, och kontrollera samfälligheten. Uthyrningen kräver stadgar som inte förbjuder den och ett beslut av en majoritet av ägarna och av andelarna. Samma majoritet kan ta tillbaka det, och då ska uthyrningen upphöra inom ett år. I Palma kommun är turistuthyrning av lägenheter förbjuden. Sedan den 16 april 2025 går det inte att lämna in någon ny deklaration på hela Balearerna för en bostad i ett flerbostadshus (propiedad horizontal), utom för radhus och parhus. En lägenhetslicens som har löpt ut går alltså inte att ersätta.
• Det du tar över från första dagen. En energideklaration med lagens lägsta klass (F för byggnader från före 2008, D för senare), egna mätare för vatten och el, ansvarsförsäkring, ett telefonnummer som besvaras dygnet runt, boken över städning och underhåll, rapporteringen av gäster till polisen och turistskatten. Saknas något den dag du tar över är överträdelsen din.

Skriv in det i avtalet

Det är i handpenningsavtalet som köparen fortfarande har förhandlingsläge. Vi gör licensen till ett väsentligt villkor för köpet, i handpenningsavtalet och igen i köpehandlingen. Säljaren garanterar att registreringen gäller, att platserna och deklarationen stämmer med huset som det står i dag och att inget ärende pågår, och åtar sig att medverka vid ägarbytet. Avtalet bör också säga vad som gäller om något av detta visar sig vara fel före tillträdet: normalt att köparen får frånträda och få tillbaka handpenningen.

Efter tillträdet anmäls ägarbytet till Consell de Mallorca. Att låta bli är en överträdelse i sig. Samtidigt förs försäkringen, annonserna, gästrapporteringen och turistskatten över på den nya ägaren.

Kan jag köpa utan licens och ansöka om en?

Ibland, men betala inte för hoppet. Förvärv av nya platser har varit stoppat sedan 2022. Sedan april 2025 delar en tillfällig börs ut platserna från bostäder som lämnar registret på nytt, en mot en, så att öns totala antal inte ökar. I mars 2026 erbjöd Consell de Mallorca 1 069 platser för hela ön. Sammanlagt godkändes 721 ansökningar, och deras ordning avgjordes genom offentlig lottning den 8 juni 2026, med en väntelista som gäller i sex månader. Nya omgångar beror på hur många platser som kommer tillbaka.

För att alls kunna ansöka måste huset ligga i en godkänd zon, vara minst fem år gammalt och under den tiden ha använts som privatbostad, och det får aldrig ha varit subventionerad bostad (vivienda protegida). På skyddad landsbygdsmark tillåts som regel ingen ny turistuthyrning, och i lägenheter inte alls.

Och skatten

Intäkterna från en licensierad uthyrning deklareras på Modelo 210, numera en gång om året, i april året efter. Som bosatt i Sverige, eller i något annat EU-land, Island, Norge eller Liechtenstein, betalar du 19 % på hyran minus kostnaderna. Alla andra betalar 24 %, och skattemyndigheten tillämpar satsen på bruttohyran, en fråga som nu ligger hos Tribunal Supremo. Hyran ska också tas upp i din svenska deklaration, där den spanska skatten som regel räknas av. Räkna in allt detta i avkastningen innan du enas om ett pris.

Vi kontrollerar licensen före köpet, med tillgång till myndighetens akt och en skriftlig rapport, och skriver klausulerna. Vad tjänsten omfattar står på vår sida om semesteruthyrning, och skatterna vid själva köpet finns på sidan om att köpa och sälja bostad. Vi arbetar på engelska eller tyska.

Källor: Ley 8/2012 av den 19 juli om turism på Balearerna, artiklarna 23, 50, 51, 52, 85, 88 och 118; Decreto ley 4/2025 av den 11 april, andra tilläggsbestämmelsen och andra övergångsbestämmelsen; Decreto ley 3/2022 och Ley 3/2022; Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (Consell de Mallorca), vägledning om licenstyper och förnyelser samt meddelanden den 6 och 20 mars 2026 om den tillfälliga platsbörsen; offentlig lottning den 8 juni 2026; registret över turistbostäder på Mallorca, Govern de les Illes Balears katalog över öppna data; skatteavtalet mellan Sverige och Spanien (1976), SFS 1977:75.

Den här sidan är allmän information och återger de regler som gällde vid det angivna datumet. Den är inte rådgivning och ersätter inte en bedömning av ditt eget fall.