Köpa hus på Mallorca för mer än två miljoner euro: 13 %-skiktet, referensvärdet och förmögenhetsskatten från första året

Skalan, skikt för skikt

Vid köp av en begagnad bostad betalar köparen Balearernas överlåtelseskatt, ITP, enligt en skala i balearisk lag: 8 % på de första 400 000 euro, 9 % upp till 600 000, 10 % upp till en miljon, 12 % upp till två miljoner och 13 % på allt som ligger över två miljoner. Upp till två miljoner ger skalan 210 000 euro. Ett hus för 2 500 000 euro betalar alltså 275 000, i genomsnitt 11 %, och ett för 4 000 000 betalar 470 000, i genomsnitt 11,75 %. De 13 procenten är en marginalskattesats: de tas bara ut på den del som ligger över två miljoner.

En nybyggd bostad som köps direkt från byggherren medför i stället 10 % moms och 1,5 % stämpelskatt, och skalan gäller då inte. Notarie, inskrivning och juristarvode tillkommer i båda fallen.

Att köpa gemensamt sänker den inte

Par köper ofta i lika delar och väntar sig att varje hälft ska hamna i ett lägre skikt. Det gör den inte. Balearernas lag tillämpar skalan på värdet av hela fastigheten, räknar fram den genomsnittliga skattesats som blir resultatet och tillämpar den på den andel som varje köpare förvärvar. För ett hus för 3 000 000 euro ger skalan 340 000 euro, en genomsnittlig skattesats på 11,33 %, så två makar som köper hälften var betalar ungefär 170 000 euro var, 340 000 sammanlagt, precis lika mycket som en ensam köpare. Beskattas varje hälft för sig skikt för skikt hade summan blivit 300 000.

Skälen att köpa gemensamt ligger någon annanstans, i arv och i förmögenhetsskatten, som är personlig och tas ut på var och ens egen nettoförmögenhet.

Underlaget är referensvärdet, inte alltid priset

Skatten tas inte ut på priset ensamt. För en fastighet är underlaget det referensvärde som katastern sätter på den på dagen för köpehandlingen, om inte priset eller det värde parterna har uppgett är högre, och då gäller det högre beloppet. Katastern fastställer referensvärdet utifrån priserna vid försäljningar inför notarie och publicerar det via sitt elektroniska kontor, där det kan slås upp och intygas med fastighetsbeteckningen (referencia catastral).

På ett dyrt hus spelar skillnaden roll, eftersom allt över två miljoner beskattas med 13 %. Vid ett pris på 2 400 000 euro är skatten 262 000. Är referensvärdet 2 800 000 blir skatten 314 000: varje euro som referensvärdet överstiger priset kostar 13 cent. Be om referensvärdet innan du skriver under förhandsavtalet och lägg skillnaden i ditt bud.

Tycker du att referensvärdet är fel tillåter lagen bara två vägar: att överklaga det beslut som skattemyndigheten fattar, eller att begära rättelse av självdeklarationen. I båda fallen avgör myndigheten efter ett bindande yttrande från katastern, och du betalar i regel först och får tillbaka pengarna efteråt om du vinner.

Förmögenhetsskatten räknas från första 31 december

Förmögenhetsskatten tas ut på det du äger i Spanien den 31 december, så ett hus som köps före utgången av 2026 ingår i underlaget för 2026, med deklarationen på våren 2027. Fastigheter värderas till det högsta av tre belopp: taxeringsvärdet (valor catastral), det värde skattemyndigheten har fastställt för andra skatter, eller det pris du betalade. Det pris du betalade är därför ett golv, första året och varje år därefter, och för de flesta hus ligger det långt över taxeringsvärdet. Skulder som tagits för att köpa fastigheten är avdragsgilla för den som bor utomlands.

Den som bor utomlands kan tillämpa Balearernas regler, med ett skattefritt belopp på tre miljoner euro, genom att välja dem i deklarationen. Mellan två och tre miljoner euro ska i regel inget betalas, men en Modelo 714 ska lämnas senast den 30 juni eftersom det är där valet görs. Över tre miljoner börjar förmögenhetsskatt betalas och den statliga solidaritetsskatten på stora förmögenheter kommer in, vilket kan ta tillbaka en del av det som Balearernas gräns sparar. Taket för den sammanlagda skatten kan sänka notan igen. Det ska räknas fram med dina övriga tillgångar i Spanien, bankmedel inräknade, innan du skriver under.

Innan du skriver under förhandsavtalet

• Skaffa fastighetens fastighetsbeteckning och dess referensvärde och jämför det med priset.
• Räkna fram överlåtelseskatten på det högsta av de två beloppen och ta med den i ditt bud.
• Bestäm före underskriften om du köper ensam, gemensamt eller via ett bolag. Gemensamt köp sänker inte överlåtelseskatten men påverkar förmögenhetsskatt och arv, och ett bolag ger kostnader utan att ta bort förmögenhetsskatten.
• Räkna igenom den första förmögenhetsdeklarationen med Balearernas val, med priset som fastighetens värde.
• Ordna NIE, medlens ursprung och, om du inte kommer till köpehandlingen, en fullmakt.

Vi räknar fram skatten på det högre beloppet, granskar förhandsavtalet och köpehandlingen och räknar igenom den första förmögenhetsdeklarationen, som en del av vår tjänst för köp och försäljning. Hur förmögenhetsskatten fungerar för den som bor utomlands står på vår sida om förmögenhetsskatt, och helhetsbilden i Är Mallorca ett skatteparadis?

Källor: Artikel 10 i Balearernas Decreto Legislativo 1/2014 (skalan för överlåtelseskatten, genomsnittlig skattesats); artikel 10 i den konsoliderade lagen om överlåtelseskatt (Real Decreto Legislativo 1/1993), underlag och referensvärde; Ley 19/1991 om förmögenhetsskatt, artikel 10 om värdering av fastigheter och regeln om skulder för icke-residenta; katasterns elektroniska kontor, referensvärde; Tribunal Supremos domar 1372/2025 och 1402/2025 om taket för den sammanlagda skatten; Ley 38/2022, den tillfälliga solidaritetsskatten på stora förmögenheter.

Den här sidan är allmän information och återger de regler som gällde vid det angivna datumet. Den är inte rådgivning och ersätter inte en bedömning av ditt eget fall.