Sälja din bostad på Mallorca före årsskiftet: innehållningen på 3 %, kommunens skatt och återbetalningen

Vad köparen håller inne

När en utlandsboende säljer en bostad i Spanien måste köparen hålla inne 3 % av det avtalade priset och betala in det till skattemyndigheten, oavsett om köparen bor i Spanien eller inte. Lagen behandlar det som en förskottsbetalning på säljarens skatt, och det betalas med Modelo 211 inom en månad efter överlåtelsen. Vid en försäljning för 1 000 000 euro betalar köparen 970 000 euro till dig och 30 000 euro till skattemyndigheten.

De 3 procenten är inte skatten. De är en handpenning på den, och de kan visa sig vara för mycket eller för lite. Spara betalningsbeviset för Modelo 211, eftersom du behöver uppgifterna i din egen deklaration. Betalar köparen inte, står bostaden kvar som säkerhet gentemot skattemyndigheten, upp till det lägsta av innehållningen och skatten som ska betalas, och därför kräver köparnas jurister att det görs.

Vad du faktiskt är skyldig: 19 % av vinsten

Skatten är 19 % av vinsten, för varje utlandsboende säljare, oavsett i vilket land du bor. Vinsten är skillnaden mellan två belopp. Försäljningsvärdet är det pris som faktiskt avtalades, minus kostnader och skatter som hör till försäljningen. Anskaffningsvärdet är det pris du faktiskt betalade, plus kostnaderna vid köpet: notarie, inskrivning, mäklare och överlåtelseskatt. Reparationer och underhåll läggs inte till, och de uppräkningskoefficienter som förut sänkte gamla vinster är avskaffade för försäljningar från den 1 januari 2015. En övergångsnedsättning kan fortfarande gälla för en bostad som köpts före 1995, och bara för den del av vinsten som uppstod före den 20 januari 2006.

Två säljare av samma hus för 1 000 000 euro visar varför de 3 procenten kan gå åt båda hållen. Anta försäljningskostnader på 30 000 euro i båda fallen. Ägare A köpte för 600 000 euro och betalade 60 000 i kostnader och skatter: vinsten är 1 000 000 minus 30 000 minus 660 000, alltså 310 000 euro, skatten är 58 900, och efter de 30 000 som redan hållits inne återstår 28 900 euro att betala. Ägare B köpte för 900 000 euro och betalade också 60 000 i kostnader och skatter: vinsten är 10 000 euro, skatten är 1 900, och 28 100 av de 30 000 kommer tillbaka.

Siffrorna är ett exempel. Den verkliga vinsten beror på underlagen, och därför räknar vi fram den innan köpehandlingen skrivs under.

Deklarationen, och hur lång tid återbetalningen tar

Säljaren lämnar Modelo 210 för vinsten inom ett fönster på tre månader som öppnas en månad efter överlåtelsen. En köpehandling som skrivs under i mitten av december ger alltså ett fönster från mitten av januari till mitten av april. Deklarationen ska lämnas även när vinsten är noll eller resultatet är en återbetalning. Eftersom den lämnas under 2027 görs den på den nya versionen av blanketten som gäller från den 1 januari 2027.

Är skatten högre än de 3 procenten betalar du mellanskillnaden med deklarationen. Var de 3 procenten mer än skatten betalas överskottet tillbaka till dig, och i deklarationen begär du det. Lagen lovar inget datum. Enligt den allmänna regeln i Ley General Tributaria ska skattemyndigheten betala dröjsmålsränta utan att du begär det om sex månader går utan att utbetalningen av en återbetalning har beslutats, av en orsak som myndigheten ansvarar för. Räkna därför med att pengarna väntar i månader, och lita inte på dem för ditt nästa köp.

Kommunens skatt på markvärdet

Kommunen tar ut en egen skatt på värdeökningen på den stadsmark som bostaden står på, plusvalía municipal. Vid en försäljning är det säljaren som är skattskyldig, men när säljaren är en privatperson som bor utanför Spanien är det köparen som är ersättande skattskyldig och måste betala den. Därför hålls ofta en del av köpeskillingen inne i köpehandlingen, och därför bör du före underskriften komma överens om vem som bär den. Deklarationen till kommunen ska lämnas inom 30 arbetsdagar efter köpehandlingen.

Skatten faller bort om marken inte har ökat i värde mellan köpet och försäljningen, men det måste visas: överlåtelsen anmäls med köpe- och försäljningshandlingarna, och markens värde räknas som den andel som dess taxeringsvärde utgör av bostadens totala taxeringsvärde. Har värdet ökat räknas skatten med koefficienter som varje kommun fastställer inom ett lagstadgat maximum, och du kan begära att bli beskattad på den verkliga värdeökningen om den är lägre.

Ett datum att hålla ögonen på. Real Decreto-ley 29/2026 av den 6 oktober, publicerad den 7 oktober, fastställer nya högsta koefficienter för den här skatten från den 1 december 2026. Ett decreto-ley måste godkännas av Congreso inom trettio dagar efter publiceringen, och ett tidigare decreto-ley med liknande innehåll upphävdes i början av oktober, så slutresultatet är inte avgjort. Vad du faktiskt betalar beror på din kommuns skattebeslut, som kan ligga under maximum. Be om en beräkning innan du väljer dag för köpehandlingen, i stället för att utgå från att december är bättre eller sämre.

Årsskiftet: var pengarna finns den 31 december

Förmögenhetsskatten tas ut på det du äger i Spanien den 31 december. En bostad som sålts före det finns inte längre med i underlaget, men köpeskillingen gör det, om den fortfarande står på ett spanskt bankkonto. En försäljning de första dagarna i januari har motsatt effekt, eftersom bostaden då fortfarande ingår i underlaget för 2026. Vart köpeskillingen tar vägen är ett beslut som bör fattas före årsskiftet, med förmögenhetsskatten i åtanke, och inte efteråt.

Innan du skriver under

• Leta fram köpehandlingen och kvitton på kostnaderna vid köpet. De bestämmer anskaffningsvärdet, och ett saknat kvitto betyder en vinst som beskattas för högt.
• Be om en beräkning av vinsten före köpehandlingen, så att du vet om de 3 procenten blir för mycket eller för lite.
• Kom överens i köpehandlingen om vem som betalar plusvalía municipal och hur mycket av priset som hålls inne för den.
• Be köparens jurist bekräfta att Modelo 211 lämnas in inom en månad, och spara beviset.
• Bestäm var pengarna ska finnas den 31 december.
• Kontrollera hur Sverige behandlar samma vinst. Som bosatt i Sverige ska du i regel ta upp den i din svenska deklaration, och den spanska skatten räknas som regel av där, men reglerna måste kontrolleras mot din egen situation.

Vi räknar fram vinsten, lämnar deklarationen och begär återbetalningen som en del av vår tjänst för köp och försäljning. Den årliga deklarationen förklaras under Modelo 210, och regeln om den 31 december på vår sida om förmögenhetsskatt.

Källor: Artikel 25 i den konsoliderade lagen om inkomstskatt för icke-residenta (Real Decreto Legislativo 5/2004), skattesats och köparens innehållning; Orden EHA/3316/2010 av den 17 december (Modelo 210 och 211); Agencia Tributarias vägledning om icke-residentas försäljning av fastigheter och om köparens innehållning; artiklarna 104, 106, 107 och 110 i den konsoliderade lagen om kommunal finansiering (Real Decreto Legislativo 2/2004); artikel 31 i Ley General Tributaria; Real Decreto-ley 29/2026 av den 6 oktober, artikel 10; Ley 19/1991 om förmögenhetsskatt; skatteavtalet mellan Sverige och Spanien (1976), SFS 1977:75.

Den här sidan är allmän information och återger de regler som gällde vid det angivna datumet. Den är inte rådgivning och ersätter inte en bedömning av ditt eget fall.