Ein Haus auf Mallorca für mehr als zwei Millionen Euro kaufen: der 13-%-Satz, der Referenzwert und die Vermögensteuer ab dem ersten Jahr

Die Staffel, Stufe für Stufe

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer die balearische Grunderwerbsteuer (ITP) nach einer Staffel des balearischen Rechts: 8 % auf die ersten 400.000 Euro, 9 % bis 600.000, 10 % bis eine Million, 12 % bis zwei Millionen und 13 % auf alles, was darüber liegt. Bis zwei Millionen ergibt die Staffel 210.000 Euro. Ein Haus für 2.500.000 Euro zahlt also 275.000 Euro, im Durchschnitt 11 %, eines für 4.000.000 Euro zahlt 470.000 Euro, im Durchschnitt 11,75 %. Die 13 % sind ein Grenzsatz: Sie fallen nur auf den Teil über zwei Millionen an.

Bei einem Neubau vom Bauträger fallen stattdessen 10 % Umsatzsteuer und 1,5 % Stempelsteuer an, die Staffel gilt dann nicht. Notar, Grundbuch und Anwalt kommen in beiden Fällen hinzu.

Der Kauf zu zweit senkt sie nicht

Ehepaare kaufen oft zu gleichen Teilen und erwarten, dass jede Hälfte in eine niedrigere Stufe fällt. Das tut sie nicht. Das balearische Recht wendet die Staffel auf den Wert der gesamten Immobilie an, ermittelt den daraus folgenden Durchschnittssatz und wendet diesen auf den Anteil an, den jeder Käufer erwirbt. Bei einem Haus für 3.000.000 Euro ergibt die Staffel 340.000 Euro, ein Durchschnittssatz von 11,33 %; zwei Ehepartner, die je die Hälfte kaufen, zahlen also je rund 170.000 Euro, zusammen 340.000 Euro, genau so viel wie ein einzelner Käufer. Würde jede Hälfte für sich Stufe für Stufe besteuert, wären es insgesamt 300.000 Euro gewesen.

Die Gründe für einen Kauf zu zweit liegen woanders, bei der Erbfolge und bei der Vermögensteuer, die eine Personensteuer ist und das Nettovermögen jeder Person einzeln erfasst.

Maßgeblich ist der Referenzwert, nicht immer der Preis

Besteuert wird nicht allein der Preis. Bei einer Immobilie ist die Bemessungsgrundlage der Referenzwert, den das Kataster ihr am Tag der Beurkundung zuweist, es sei denn, der Preis oder der von den Parteien erklärte Wert ist höher; dann gilt der höhere Betrag. Das Kataster legt den Referenzwert anhand der vor Notaren erzielten Kaufpreise fest und veröffentlicht ihn über sein elektronisches Amt, wo er mit der Katasterreferenz abgefragt und bescheinigt werden kann.

Bei einem hochpreisigen Haus fällt der Unterschied ins Gewicht, denn alles über zwei Millionen wird mit 13 % besteuert. Bei einem Preis von 2.400.000 Euro beträgt die Steuer 262.000 Euro. Liegt der Referenzwert bei 2.800.000 Euro, sind es 314.000 Euro: Jeder Euro, um den der Referenzwert den Preis übersteigt, kostet 13 Cent. Fragen Sie den Referenzwert vor der Unterschrift unter den Vorvertrag ab und rechnen Sie den Unterschied in Ihr Angebot ein.

Halten Sie den Referenzwert für falsch, lässt das Gesetz nur zwei Wege zu: den Einspruch gegen den Bescheid des Finanzamts oder den Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung. In beiden Fällen entscheidet das Finanzamt nach einem verbindlichen Gutachten des Katasters, und in der Regel zahlen Sie zuerst und holen sich das Geld im Erfolgsfall zurück.

Die Vermögensteuer zählt ab dem ersten 31. Dezember

Die Vermögensteuer wird auf das erhoben, was Sie am 31. Dezember in Spanien besitzen; ein vor Ende 2026 gekauftes Haus gehört also für 2026 zur Grundlage, und die Erklärung wird im Frühjahr 2027 abgegeben. Immobilien werden mit dem höchsten von drei Werten angesetzt: dem Katasterwert, dem Wert, den das Finanzamt für andere Steuern festgestellt hat, oder dem gezahlten Preis. Im ersten Jahr und in jedem Jahr danach ist der gezahlte Preis also eine Untergrenze, und bei den meisten Häusern liegt er weit über dem Katasterwert. Schulden, die zum Kauf der Immobilie aufgenommen wurden, sind für Nichtansässige abziehbar.

Ein Nichtansässiger kann die balearischen Regeln mit einem Freibetrag von drei Millionen Euro anwenden, indem er sie in der Erklärung wählt. Zwischen zwei und drei Millionen Euro ist in der Regel nichts zu zahlen, aber das Modelo 714 ist bis zum 30. Juni abzugeben, weil dort die Wahl getroffen wird. Über drei Millionen wird Vermögensteuer fällig, und die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen kommt ins Spiel; sie kann einen Teil dessen zurückholen, was der balearische Freibetrag spart. Die Obergrenze für die Gesamtbelastung kann die Rechnung wieder senken. Das muss vor der Unterschrift mit Ihren übrigen spanischen Vermögenswerten, Kontoständen eingeschlossen, durchgerechnet werden.

Vor der Unterschrift unter den Vorvertrag

• Holen Sie die Katasterreferenz der Immobilie und ihren Referenzwert ein und vergleichen Sie ihn mit dem Preis.
• Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer auf den höheren der beiden Beträge und nehmen Sie sie in Ihr Angebot auf.
• Entscheiden Sie vor der Unterschrift, ob Sie allein, zu zweit oder über eine Gesellschaft kaufen. Der Kauf zu zweit senkt die Grunderwerbsteuer nicht, ändert aber Vermögensteuer und Erbfolge, und eine Gesellschaft verursacht Kosten, ohne die Vermögensteuer zu beseitigen.
• Rechnen Sie die erste Vermögensteuererklärung mit der balearischen Wahl durch, mit dem Preis als Wert der Immobilie.
• Kümmern Sie sich um die NIE, die Herkunft der Mittel und, falls Sie nicht zur Beurkundung kommen, um eine Vollmacht.

Wir berechnen die Steuer auf den höheren Betrag, prüfen Vorvertrag und Urkunde und rechnen die erste Vermögensteuererklärung durch, im Rahmen unseres Angebots zu Kauf und Verkauf. Wie die Vermögensteuer für Nichtansässige funktioniert, steht auf unserer Seite zur Vermögensteuer, das größere Bild in Ist Mallorca ein Steuerparadies?

Rechtsgrundlagen: Artikel 10 des balearischen Decreto Legislativo 1/2014 (Staffel der Grunderwerbsteuer, Durchschnittssatz); Artikel 10 des konsolidierten Gesetzes über die Grunderwerbsteuer (Real Decreto Legislativo 1/1993), Bemessungsgrundlage und Referenzwert; Ley 19/1991 über die Vermögensteuer, Artikel 10 zur Bewertung von Immobilien und die Regel zu Schulden bei Nichtansässigen; elektronisches Amt des Katasters, Referenzwert; Urteile 1372/2025 und 1402/2025 des Tribunal Supremo zur Obergrenze der Gesamtbelastung; Ley 38/2022, vorübergehende Solidaritätssteuer auf große Vermögen.

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